05/01/2020

Dirigir um carro olhando apenas para o retrovisor é perigoso, entretanto, não utilizá-lo também pode causar grandes problemas. Tratando-se de mercado imobiliário, é necessário estar sempre atento ao que está por vir, sem se esquecer de verificar e aprender com aquilo que ficou para atrás. Neste sentido, listei fatos importantes ocorridos em 2019 e que, creio, terão impacto em 2020. Peço desculpas pelo longo texto, mas garanto ter sido bastante sucinto e seletivo.

Presidente Jair Bolsonaro

– O primeiro ano da presidência de Jair Bolsonaro foi marcado por uma dicotomia enorme. De um lado, viu-se grande turbulência, algumas trapalhadas e frases de efeito que impactaram negativamente e positivamente diferentes mercados. De outro, algumas medidas, como a reforma previdenciária, puderam elevar o desempenho dos mercados. O ano de 2019 chega ao fim com previsão de crescimento do PIB em 1,2%, sendo o da construção civil de 2%. Neste momento, há quem acredite que 2020 será um ano no qual o crescimento do PIB compense o tímido crescimento de 2019; e há os que acreditam que haverá novo crescimento – menos tímido, mas nada elástico. Poucos acreditam na estagnação econômica ou mesmo em retrocesso. Qualquer que seja o caminho, o PIB da construção promete nova arrancada, com crescimento superior ao do país.

– Seu discurso no Fórum Econômico Mundial em Davos, na Suíça, foi alvo de críticas, especialmente por parte da mídia brasileira. Entretanto, foi visto com otimismo por investidores estrangeiros. Nas demais oportunidades que falou em microfones internacionais, manteve a mesma toada. Não há porque esperar que será diferente em 2020. Importante registrar que isto não impactou em nada o mercado imobiliário nacional, nem positiva nem negativamente.

Indicadores

– O primeiro trimestre de 2019 teve mais lançamentos e vendas que o mesmo período do ano anterior, com queda na oferta disponível. Por outro lado, passada a euforia do primeiro semestre, a performance da economia foi positiva, mas não tanto quanto esperado, e então as projeções de crescimento para 2019 foram revistas (para baixo) pela cadeia de suprimentos do mercado imobiliário. Ainda assim, no terceiro trimestre houve aumento de 23,9% no número de lançamentos (comparado ao mesmo período do ano anterior), com o MCMV representando menos da metade dessas novas unidades.

– O ano de 2019 testemunhou uma queda livre da taxa Selic, que começou em 6,5% e inicia 2020 em 4,5% ao ano. Consequentemente, os juros do crédito imobiliário foram reduzidos e estimularam ainda mais o setor ao longo do ano. Também houve a migração de capital da renda fixa para o mercado de capitais, obrigando o investidor a buscar alternativas, como os FIIs. Um conjunto de iniciativas, orquestradas ou não, que tiveram excelente impacto no mercado imobiliário, com o crescimento de 2% em 2019.

– No ano que passou, as empresas do mercado imobiliário com capital listadas na B3 registraram um crescimento de 100% sobre seu valor de mercado, chegando a R$ 42,4 bilhões. 

– O PIB do Brasil cresceu 0,6% no terceiro trimestre, mas o da construção, provável responsável por 50% deste crescimento, atingiu 1,3% de crescimento, mais que o dobro de aumento do número que contempla todos os demais setores.

Déficit habitacional

– O mercado imobiliário nacional recebeu a difícil tarefa de combater o maior déficit habitacional dos últimos 10 anos, com 7,77 milhões de residências. Segundo indicadores, esse número não foi alterado até o final de 2019.

– De forma a dimensionar o tamanho do mercado brasileiro, se esse déficit fosse sanado nos próximos 10 anos, seriam movimentados R$ 2,4 trilhões no mercado imobiliário residencial. O grande desafio para atingir a meta é viabilizar um maior acesso a crédito. Há boas iniciativas neste sentido (descrevo-as mais abaixo) já iniciadas em 2019 e que em 2020 tomarão forte vento.

Valor dos imóveis

– Pesquisas identificaram que o crescimento do valor dos imóveis foi abaixo da inflação em 2019 e a regra de ouro do aluguel (referente a 0,5% do valor venal) não tem sido respeitada desde 2011. No entanto, no primeiro semestre de 2019, o crescimento do valor dos aluguéis superou a inflação, atingindo 3,45%. Seria otimismo demais esperar que o crescimento do valor dos aluguéis suba muito acima da inflação, porém, de certo continuarão a crescer, compensando as perdas desde 2011 referentes à regra de ouro mencionada acima.

Fundos de Investimentos Imobiliários – FIIs

– Os fundos de investimentos imobiliários saíram de um total de 200 mil investidores para 1 milhão de cotistas de novembro de 2018 para dezembro de 2019, por meio de 390 fundos distribuídos nas corretoras. Este crescimento registrou o sucesso desta modalidade de investimento. Isto porque o rendimento dos fundos imobiliários em 2019 foi excelente, tendo começado o ano muito bem e terminado melhor ainda.

– Importante registrar também o lançamento do Fundo Imobiliário do governo de São Paulo em fevereiro, com 264 imóveis em seu portfólio e com expectativa de arrecadação de R$ 300 milhões.

Programa Minha Casa Minha Vida

– Em 2019, o Programa Minha Casa Minha Vida completou 10 anos, tendo financiado neste período quase 6 milhões de residências e movimentado mais de R$ 460 bilhões entre recursos públicos e privados.

– No entanto, em novembro de 2018, os recursos para o Minha Casa Minha Vida começaram a ser esgotados, em especial para a faixa 1,5. A extinção do Ministério das Cidades em janeiro de 2019 e o congelamento de recursos da União permitiram antecipar o futuro do programa, com grande desconfiança do mercado, o que foi quantificado em fevereiro. Já no terceiro trimestre de 2019, o MCMV representou menos de 50% de todos os lançamentos.

– Em julho, o programa MCMV passou por uma paralisação temporária, e em outubro foi detalhado o novo programa que se espera vir para substituí-lo, e que essencialmente direciona crédito para construção, compra e reforma de imóveis. Além disso, especula-se uma modalidade paralela baseada em locação.

– Concomitante ao programa nacional, em agosto de 2019 o Governo do Estado de São Paulo realizou o lançamento do Programa Nossa Casa, com o objetivo de fomentar a construção de unidades habitacionais de interesse social. É também uma modernização do MCMV, porém aplicável exclusivamente ao estado de São Paulo. Alternativas locais urgem ocorrer, está claro.

Crédito imobiliário

– A Caixa Econômica Federal reduziu juros para o financiamento habitacional e indexou os empréstimos via IPCA, uma novidade que apresentou sucesso muito superior ao esperado.

– Em outubro, os empréstimos via SBPE (poupança) tiveram o melhor resultado em 53 meses. Somado à redução da Selic, o recorde foi praticamente empatado em outubro, com tendência de se manter crescendo.

– Bolsonaro chegou a vetar o RET (Regime Especial de Tributação), que estabelece alíquota de 1% para a incorporação de imóveis residenciais com unidades até R$ 100 mil, ou seja, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, registradas até 31 de dezembro de 2018. Entretanto, o Congresso derrubou o veto em dezembro e a tributação especial foi restaurada.

– Importante mencionar o expressivo aumento da participação do mercado de capitais, seja por meio dos fundos imobiliários (FIIs), de recursos de family offices ou produtos como a securitização.

Modelos disruptivos

– 2019 foi o ano em que a “economia compartilhada” marcou definitivamente seu espaço na pauta das maiores empresas brasileiras. Afinal, a estimativa de movimentar globalmente R$ 335 bilhões já em 2025 é bastante tentadora para um mercado em recuperação. Coliving, senior living, student housing e coworking estiveram na pauta de discussões das principais empresas do Brasil. A variedade de uso e aprimoramento das experiências dos usuários/clientes/moradores foram reveladas em cases de sucesso neste ano, evidenciando o enorme potencial de receita que podem gerar.

– Vitacon e MRV cresceram ainda mais e provaram a viabilidade de modelos de negócios baseados em experiências e não em compra, em especial com produtos baseados no aluguel para a geração millennials, projetando que grande parte da receita venha daí nos próximos anos. Cyrela, Gafisa e HM logo seguiram pelo mesmo caminho. Neste sentido, para ilustrar a transformação, São Paulo já registra mais de 20 mil novos apartamentos em prédios sem garagem.

– Agitando ainda mais este mercado, em fevereiro entrou em vigor a lei que regulamenta a multipropriedade imobiliária, permitindo manter a taxa de crescimento de mais de 45% dos dois anos anteriores e que elevou a confiança de incorporadoras no modelo, abrindo novas possibilidades para os incorporadores convencionais.

– Dentre os exemplos de destaque em 2019, podemos citar: A primeira transação imobiliária do Brasil utilizando blockchain; a consolidação de diversos modelos de coworking no Brasil; Accor, que lançou marca de coworking; Airbnb, que inaugurou linha de luxo; entrada do Grupo Zap, Loft e Keychain no modelo iBuyer; regulamentação do financiamento coletivo de hotéis, estimulando projetos de maior qualidade; expansão e consolidação do crowdfunding no Brasil, especialmente por meio de startups.

– Houve, ainda, uma boa novidade em relação ao crédito com imóvel em garantia (home equity), que cresceu 20,7%, em especial pela baixa da taxa de juros para esta modalidade.

– Neste movimento de novos modelos de negócios, muitas cidades atualizaram sua regulamentação, permitindo o crescimento de um mercado já com apetite por novidades. Um bom exemplo é a publicação do novo Código de Obras das cidade do Rio de Janeiro, em julho, permitindo a construção de microapartamentos em algumas regiões da cidade.

– Em outra direção, o fiasco da WeWork levantou dúvidas sobre os modelos disruptivos de Airbnb, Uber etc. Seriam esses modelos realmente revolucionários, que se pagam, ou meras ondas que se traduzem em furada? Assim que a poeira baixou, pudemos perceber que o problema estava mais na gestão do CEO global da companhia do que com o modelo de negócio.

– Por fim, a nova (mas aparentemente eterna) discussão sobre cobrança de imposto na locação de imóveis para temporada via aplicativo.

Direito imobiliário

– Logo quando Bolsonaro assumiu a presidência, uma lei sancionada pelo seu antecessor, Michel Temer, entrou em vigor: a Lei dos Distratos, que pacificou o mercado, em especial relativo à fixação dos percentuais de retenção. Mais detalhes sobre esta lei você pode conferir aqui. Três meses depois, os distratos caíram 16%. Reflexos da lei ou movimento natural de recuperação do setor?

– Outra boa notícia para as incorporadoras foi que a Receita Federal autorizou descontar os distratos da declaração de IR com o objetivo de atenuar prejuízos de empresas com os desfazimentos de contratos nos anos de crise, podendo ser aplicado retroativamente.

– Uma importante novidade foi a publicação de portaria que regulamenta a Lei Geral de Proteção de Dados, a qual pode ter reflexos diretos para as empresas do setor imobiliário. Se você ou sua empresa ainda não começaram a se adequar, fica o alerta: ela começa a vigorar em agosto e não deve ser amistosa.

– A Medida Provisória da Liberdade Econômica, desenhada pelo Ministério da Economia para melhorar o ambiente de negócios, vai instituir prazos para respostas de licenças e alvarás, reduzindo entraves burocráticos e acelerando o desenvolvimento de projetos. Ela foi sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro em setembro.

Tecnologia, proptechs, construtechs, contechs e outras “techs”

– Diferentes tecnologias aplicadas ao mercado imobiliário tiveram destaque em 2019, em especial as que foram utilizadas para viabilizar novos modelos de negócios e as que incrementaram a experiência dos usuários e clientes. Aliás, o tema “experiência” nunca esteve tão presente em tudo o que se leu sobre “transformação” do mercado imobiliário. Dentre as tecnologias utilizadas pelas incorporadoras atualmente, têm algum destaque as de Realidade Virtual, Realidade Aumentada e Imersão 3D, pois tocam especialmente elementos que promovem vendas. Há também casos de aplicação de inteligência artificial no mercado imobiliário que estão se provando bem-sucedidos, e o que é mais interessante: em todas as etapas dos projetos imobiliários.

– O Brasil, terra de 11 unicórnios, já é palco de mais de 500 proptechs e construtechs, empresas de base tecnológica nascidas neste mercado. E aqui já conseguimos relatar cases de grandes empresas do mercado imobiliário que estão tirando proveito desta enorme variedade de soluções por meio de parcerias com startups em seu processo de transformação digital.

– Por outro lado, pesquisa publicada em abril de 2019 revelou a baixa adesão a novas tecnologias pelo mercado imobiliário e até o baixo nível de interesse por parte dos tomadores de decisão do setor. Interessante será ver até quando persistirá esse ceticismo e, por outro lado, como as empresas farão para surfar essa onda antes que ela se distancie cada vez mais rapidamente.

– Location, Location, Location. Essa máxima nunca esteve tão válida como agora. O geomarketing contribuiu para o incremento da assertividade desde o lançamento à venda.

– Finalmente, logo no início do ano tivemos a tragédia de Brumadinho. Nada de bom a se lembrar. Mas, como tudo na vida, pudemos aprender algo a partir deste desastre, em especial tecnologias para evitar tragédias equivalentes.

Marketing Digital

– Uma ferramenta que entrou na agenda das empresas de forma a reduzir custos comerciais e aumentar a eficiência na aquisição de clientes foi o Marketing Digital. Cada dia mais empresas adotam estratégias para crescer digitalmente. E claro, as empresas do mercado imobiliário não ficam de fora.

– Em 2019, ouvimos muito que empresas de construção, ao se relacionar com seus potenciais clientes, devem gerar um novo tipo de admiração e credibilidade. Algo que chamou a atenção foi a divulgação de pesquisa que revelou que 60% dos consumidores têm ideia de compra já formada, evidenciando a importância de campanhas de comunicação chegarem ao cliente antes que ele identifique a necessidade de compra. Além disso, 79% dos consumidores acham importante a conexão com a marca e 64% consideram essa conexão no momento da compra. Uma das principais estratégias para gerar engajamento é a produção de conteúdo relevante dentro da linha de atuação das empresas. 

– Outra pesquisa revelou que em 2019 foram investidos pelas empresas 30% a mais de recursos em Marketing Digital em relação a 2018, chegando a R$ 20 bilhões.

Pautas que começamos a discutir em 2019 que terão grande importância em 2020

– As expectativas sobre as reformas no Brasil são altas, mas a tributária ainda não está palatável para o mercado imobiliário, pois, neste estágio de discussão, o IVA aumentaria os encargos para o setor. Vamos acompanhar e torcer para o nosso mercado ser estimulado ao invés de reprimido em 2020.

– O 5G aponta como principal disrupção para 2020 e 2021. 

– A Reforma do Pacto Federativo, com a incorporação de municípios pequenos a vizinhos de maior porte, pode ser um novo entrave para segmentos como a multipropriedade, e voltará à pauta de discussões em 2020.

Esta é minha leitura de 2019. Tenho esperança de um 2020 bastante agitado para o nosso mercado, com muitas novidades positivas na política e na economia e também por iniciativa das empresas.

Nós, da Smartus, estaremos por aqui cumprindo nossa missão que é prover informação e disseminar conhecimento relevante e preciso para o mercado imobiliário. 

Me escreva para discutirmos sobre quaisquer dos pontos acima. Será um prazer. E se gostou deste artigo, peço gentilmente que o compartilhe.

Abraço e feliz 2020.

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