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Crédito com imóvel de garantia cresce 20,7% em um ano

Em alta nas transações imobiliárias, alienação fiduciária é solução para os distratos, afirma especialista

16/12/19
Por Daniel Caravetti

O volume de empréstimos com imóvel de garantia registrados em cartório cresceu 20,7% em um ano na maior cidade do Brasil. Os dados são da ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo) e referentes aos 12 meses anteriores a setembro de 2019. No mesmo período, as execuções extrajudiciais (intimações de devedores) tiveram queda de 42,8% e as consolidações da propriedade (quando o devedor perde o imóvel) caíram 24,3%.

Especialista no assunto, o fundador da Homelend, Guilherme Bruno, acredita que o aumento tem ocorrido por conta das baixas taxas de juros nessa modalidade de crédito. “O empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de home equity, está caindo bastante, e por isso tem se tornado atrativo. Já vi propostas de bancos a 1% + TR ao mês, o que seria mais ou menos 3% ao ano + TR”, diz. Comparado a outras modalidades de empréstimo, as taxas são menores, resultado de uma maior segurança para o credor.

O que é home equity?

Este tipo de negociação se trata de uma alienação fiduciária, um modelo de garantia de propriedades, móveis ou imóveis, baseada na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor. A prática ocorre no Brasil, principalmente, em negociações de imóveis e automóveis.

Portanto, o imóvel envolvido em uma negociação fica como garantia da dívida, e caso haja incumprimento nos pagamentos do crédito, ele é tomado do devedor pelo credor. Desse modo, antes da quitação da dívida, os bens sob o regime de alienação fiduciária não podem ser comercializados, sendo o devedor livre para usufruir da propriedade. Em média, a quantia de crédito, chamada de LTV (loan to value), pode chegar a até 60% do valor da propriedade.

Assim como outros tipos de empréstimo, deve-se comprovar renda, uma vez que assumir o imóvel do devedor é uma operação custosa aos bancos. A vantagem é que a destinação dos recursos é livre. Para isso, o imóvel envolvido na operação deve estar quitado e com a documentação em ordem, sendo que não pode ser colocado como garantia de mais de um crédito.

Vale lembrar que a propriedade não precisa ser necessariamente do tomador do empréstimo. Porém, o dono do bem deve estar de acordo com a operação e sua assinatura também vai estar presente no contrato. Ele é o chamado interveniente garantidor, ou seja, também entra como responsável financeiro pela dívida.

Portanto, o home equity é considerada uma operação vantajosa para ambas as partes: o devedor consegue menores taxas de juros e o credor tem menos chances de sofrer um calote. Porém, a modalidade é recomendada para pessoas com maior capacidade financeira. “Como o LTV é baixo, o home equity é um empréstimo recomendado para quem vai pegar o capital e fazer um investimento de baixo risco, com rendimento maior do que o custo do empréstimo. Para quem não conseguir pagar, a lei da alienação fiduciária é muito dura, não pagou, perde o imóvel, ponto final”, explica Guilherme Bruno.

Alienação fiduciária como financiamento

Tratando-se de alienação fiduciária, o crédito tomado pode ser utilizado justamente para a compra de um imóvel, que fica como garantia do não pagamento da dívida, tratando-se de um tipo de financiamento. Ou seja, caso o devedor não pague a dívida, ele não pode mais usufruir do imóvel adquirido com empréstimo da instituição financeira, que, portanto, fica definitivamente com a posse da propriedade. Neste caso, o Banco Central limita o LTV a 90%.

Este tipo de operação pode ocorrer com empreendimentos ainda na planta, algo que não é comum no Brasil. “Apenas a Caixa faz alienação fiduciária de imóveis na planta, no programa Minha Casa, Minha Vida. Como ela financia o portuário final desde o lançamento, e financia a obra, ela já aliena aquela unidade de maneira a fazer a escrituração da dívida por devedor. É uma obrigação legal, já que o sistema da habitação obriga o banco a ter a matrícula individualizada com alienação fiduciária constituída contra o mutuário (tomador do empréstimo)”, analisa Bruno.

“No fundo, é uma questão comercial. Os bancos preferem fazer de outra forma, porque não querem assumir o risco micro e macroeconômico durante o período de obras, que é todo da incorporação. Ou seja, o banco não assume o risco de desvalorização do empreendimento e de não pagamento do comprador. Assim, a lei não é cumprida com rigor, já que manda fazer o contrário: abrir a matrícula individualizada, escriturar a venda, recolher o imposto e fazer alienação desde o começo. É uma prática de mercado, [e somente] no MCMV a lei foi cumprida”, completa o especialista.

Para Guilherme Bruno, é justamente a ineficiência do sistema judicial que aumenta a importância da lei de alienação fiduciária, modalidade utilizada em 100% dos financiamentos imobiliários da Homelend: “Ela existe para que a execução seja extrajudicial, ou seja, não vai depender de um juiz qualquer autorização para que o imóvel seja tomado pelo banco em caso de não pagamento. Já que o nosso sistema judiciário é lento, complicado e ineficaz, que bom que existe uma modalidade de garantia que escapa de todo o imbróglio jurídico”.

O especialista ainda acredita que os financiamentos por alienação fiduciária impulsionariam o setor e acabariam com os distratos: “Seria a melhor coisa desde a criação do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), porque a alienação fiduciária representa uma liquidação da transação para o vendedor e não há mais como falar em distrato. Na minha visão, essa seria a melhor discussão e não a criação da lei dos distratos. Deveriam ter harmonizado interesses com os bancos, para eles financiarem o comprador desde o lançamento, de tal forma que não exista distrato”, encerra o especialista.

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