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Afinal, o que muda com a Lei do Distrato em vigor?

Dispositivo tem sido aplicado somente para contratos firmados após a vigência da lei

24/5/19

Por Ana Carolina Cavalcante, sócia do Romani e Cavalcante Advogados

Falar de segurança jurídica é falar de garantia para as relações sociais, é buscar dar certeza de causa e consequências dos atos principais e acessórios que decorrem das relações jurídicas e sociais. No ramo imobiliário, é trazer aos elementos da estruturação do negócio – desde a aquisição do ativo até a destinação do mesmo ao desenvolvimento do produto imobiliário pretendido e sua respectiva comercialização – segurança de entrega ao adquirente e recebimento do fluxo financeiro ao desenvolvedor.

A segurança jurídica deve existir durante todo o processo de desenvolvimento do projeto imobiliário. Na incorporação, isto se torna uma obrigação baseada na legislação específica, pois todas as etapas devem ser observadas e analisadas cautelosamente, mas é na fase do inadimplemento contratual, quer seja pelo não pagamento das parcelas do preço do imóvel decorrente do inadimplemento contratual do adquirente, quer seja pela não entrega do imóvel no prazo determinado no compromisso decorrente do inadimplemento contratual do incorporador/vendedor, que a lei pautou suas maiores atenções, provocando mudanças na lei das incorporações (nº 4.591/64 e na lei 6.766/79), exigindo dos profissionais que atuam nesta área uma nova perspectiva e adoção de novos paradigmas para a busca da segurança jurídica em suas relações.

Mas qual é o impacto da Lei do Distrato no cenário jurídico dos contratos de alienação de imóveis “na planta” (incorporação)? E em loteamentos? Ela é de aplicabilidade imediata? Será utilizada nos casos em que o compromisso de venda e compra foi assinado anteriormente à sua aprovação?

É importante destacar que embora enxuta, a Lei do Distrato trouxe diversos pontos de atenção e debates, e que, apesar de ter sido aprovada há apenas 6 meses, já é um tema que tem gerado grandes polêmicas e algumas dúvidas para os operadores do mercado imobiliário.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem trazido em suas decisões acerca do tema que a lei não retroage, o que significa dizer que a aplicabilidade da mesma é imediata, porém seu alcance é apenas para os contratos firmados em data posterior à sua vigência, em 28 de dezembro de 2018. Assim, em um cenário com mais de 130 julgados recentes sobre o referido tema, apenas um juiz teve o entendimento divergente, alegando em apertada síntese a retroatividade da lei.

Ainda que essa decisão isolada faça surgir um precedente jurisprudencial, fato é que a tendência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pautada pelas decisões atuais, é que a aplicação permaneça apenas aos contratos firmados posteriormente à vigência da mesma, em razão do respeito à Constituição Federal.

A Lei do Distrato traz atualizações sobre a elaboração do quadro-resumo e anuência específica à cláusula relativa ao desfazimento contratual, a resilição unilateral, o direito de arrependimento do comprador do imóvel no prazo de até 7 dias da assinatura do contrato firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, o valor da fruição do imóvel e do valor pago à alienante, o direito de cessão do contrato para evitar a multa compensatória, a cláusula penal, ou seja, a regulamentação das multas pelo inadimplemento contratual tanto do adquirente quanto do alienante, excludente de responsabilidade da incorporadora por atraso na obra, inviabilidade de cumulação de multa moratória com multa compensatória, prazo para devolução do valor devido ao adquirente na resolução contratual por culpa, financiamento direto com o incorporador para pagamento do saldo devedor no momento da entrega das chaves e loteamento.

Vale pontuar que o Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão de recurso repetitivo, manifestou-se pela (i) impossibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso da entrega de imóvel; e (ii) a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega.

Assim, a Lei do Distrato deverá ser utilizada e analisada como um instrumento de busca de maior segurança jurídica para todos os envolvidos nessa relação jurídica, seja para o desenvolvedor imobiliário, seja para o adquirente. A interpretação do judiciário sobre a aplicabilidade da Lei do Distrato e até mesmo a interpretação do objetivo intrínseco da Lei do Distrato fará com que os novos contratos relacionados à alienação de imóveis sejam mais seguros para todos os envolvidos nessa relação dinâmica e social, quiçá mitigando, pela aplicação de inteligência em sua redação, a intervenção jurisdicional.

Ana Carolina vai palestrar no Smartus Fórum Imobiliário Campinas, confira a programação.

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