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O que muda com a nova lei dos distratos sancionada sem vetos por Temer

Incorporadoras podem reter 50% do valor pago pelo comprador até o momento da desistência

8/1/19

O ex-presidente Michel Temer aprovou sem vetos o texto que regulamenta a ocorrência dos distratos imobiliários. A assinatura foi realizada no dia 27 de dezembro – cinco dias antes da entrega do cargo a Jair Bolsonaro – e a publicação no Diário Oficial da União ocorreu no dia seguinte, com o número 13.786/18.

Após tramitar por mais de três anos no Congresso Nacional, o Projeto de Lei nº 1.220/15 foi aprovado em definitivo pelo plenário da Câmara dos Deputados no início do mês de dezembro – texto substitutivo, redigido pelo relator José Stédile (PSB-RS).

No Senado, a matéria recebeu emendas para dar mais transparência aos contratos e corrigir redações do projeto original. Todas as emendas foram sancionadas por Temer.

A nova lei altera dispositivos das leis federais nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária) e nº 6.766/79 (Loteamentos), estabelecendo regras mais claras para a resolução caso haja descumprimento do contrato por qualquer das partes – empreendedor ou comprador.

A advogada Fernanda Rosa, da Stocche Forbes Advogados, especialista em distratos, elogiou a matéria durante participação no Smartus Fórum Imobiliário Campinas, realizado no fim de novembro: “A regulação traz mais segurança para todos os envolvidos. Antes, tais questões [dos distratos] não estavam disciplinadas por força de lei”, afirmou, em sua explanação sobre o tema.

Principais pontos do texto

A lei aprovada permite retenção de 50% do valor já quitado para as incorporadoras em caso de desistência ou descumprimento por parte do comprador, desde que o contrato seja em regime de afetação – quando o patrimônio da obra é desvinculado do patrimônio da incorporadora. O limite cai para 25% se o regime não for de afetação.

A devolução dos 50% pagos pelo cliente deve ser feita em até 30 dias após a expedição do habite-se, quando em regime de afetação. Em contratos sem este dispositivo, a incorporadora tem até 180 dias para efetuar a devolução, contados a partir do rompimento, ou 30 dias caso haja revenda da unidade distratada.

A lei também define que pode ser cobrada taxa de corretagem e que, caso o comprador tenha a unidade à disposição antes mesmo da expedição do habite-se, podem ser cobrados impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e demais encargos previstos em contrato, além de uma taxa de fruição fixada por uma das emendas do Senado em 0,5%.

No caso dos loteamentos, a retenção é estipulada em 10% do valor atualizado dos contratos, ou seja, não tem relação com as quantias pagas até o momento do distrato, e o loteador pode efetuar a devolução em até 12 parcelas mensais. A taxa de fruição sobe para 0,75% no distrato de lotes.

Por outro lado, se o descumprimento do contrato ocorrer por parte da incorporadora ou loteadora, atrasando em mais de 180 dias a entrega da obra, o comprador pode optar pela rescisão contratual, recebendo todo o valor pago acrescido de correção monetária e multa prevista em contrato. Se o adquirente escolher manter o contrato, será indenizado na data de entrega da unidade na quantia de 1% do valor pago para cada mês de atraso.

A expectativa de especialistas e players do mercado imobiliário é que o conteúdo do texto seja acatado pelo Poder Judiciário. “O que se espera é que não haja revisão dos juízes [nos processos judiciais] e que não estejamos discutindo este assunto novamente daqui a cinco ou dez anos”, ressalta Fernanda.

Foto: Beto Barata – PR / Reprodução / Agência Brasil.

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