13/2/19

Desde que acabaram as eleições presidenciais, parece reinar um clima de otimismo entre grande parte dos empresários do mercado imobiliário. Isso é detectado não somente devido a pesquisas realizadas diretamente com os tomadores de decisão das empresas, como realizou o GRI Club no fim do ano passado, como também por declarações públicas dos players aos maiores veículos de comunicação do País.

É razoável ponderar, entretanto, que mesmo em meio a tantas mudanças que se espera do novo governo, estranha o fato de que o principal programa habitacional do Brasil – o Minha Casa, Minha Vida – não tenha sido pauta para a alta cúpula de Bolsonaro até o momento, mesmo diante de protestos feitos por construtores devido ao congelamento de novos contratos do programa.

Em matérias anteriores, explicamos que em novembro passado acabaram os recursos previstos para o MCMV na faixa 1.5 – a que mais tem recebido subsídios, já que a faixa 1 passa por reformulações e ainda não se sabe ao certo se morrerá ou se apenas será modificada. Pelo que dizem os pequenos e médios empresários manifestantes, mesmo após a virada de ano o programa permanece sem recursos, impedindo clientes de fecharem negócios.

É verdade que os R$ 4,6 bilhões da União previstos no Orçamento ainda não foram liberados, mas por que motivos também não está havendo – pelo que dizem os manifestantes – repasses do FGTS, maior financiador do MCMV? Sejam quais forem as razões, esse pequeno hiato de carência de subsídios serve para mostrar que é perigoso para um mercado depender de incentivos para vender seus ativos – neste caso, os imóveis.

Não que as incorporadoras dependam do FGTS, mas dele necessitam os compradores de unidades habitacionais populares. Na faixa 1.5, por exemplo, o FGTS subsidia 90% da obra e os financiamentos são pagos pelos clientes à Caixa em até trinta anos, com juros de apenas 5% ao ano.

O Minha Casa, Minha Vida é o principal motor do segmento residencial. Respondeu por 76,7% dos lançamentos e por 70,5% das vendas de imóveis nos 12 meses entre novembro de 2017 e novembro do ano passado. Por mais que unidades de médio e alto padrão (MAP) tenham apresentado boa crescente em 2018, dada a melhoria da atividade econômica no País, ainda não representam o suficiente para garantir qualquer sucesso do setor imobiliário residencial sem a continuidade do MCMV.

Não que o programa vá acabar, mas seu volume pode ser reduzido, por exemplo, se o montante subsidiado pelo FGTS diminuir. Em uma eventual nova Previdência que utilize o sistema de capitalização, o governo poderá permitir retirada de parte da quantia reservada ao Fundo para aplicação na poupança do futuro.

Há poucos dias, o ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, suspendeu 17,4 mil contratações assinadas nos últimos dias da gestão Temer, justificando que não houve cumprimento dos “critérios processuais regulares”.

Vale considerar que a ausência de Bolsonaro neste início de mandato – viagem ao Fórum Econômico Mundial e cirurgia – pode ter colaborado para o congelamento de decisões sensíveis relacionadas ao MCMV, mas é bom se precaver e já pensar que caminho seguir em um cenário de mudanças.

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