28/11/19
Por Daniel Caravetti

O volume de lançamentos imobiliários no país registrou um aumento de 23,9% no 3º trimestre deste ano, em comparação ao mesmo período do ano passado. Ao todo, foram 33.199 unidades lançadas no período, que, em relação ao trimestre anterior, registraram um crescimento menor, de 4,1%. Os dados, que contabilizam números de julho, agosto e setembro, são dos Indicadores Imobiliários Nacionais, divulgados nesta segunda feira (25) pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Desse modo, nos primeiros nove meses de 2019, o número de lançamentos de imóveis residenciais no país chegou a 82 mil, alta de 16% em relação a igual período de 2018. O resultado de vendas no 3º trimestre também foi positivo, com alta de 5,4% na comparação anual, somando 32.575 unidades. Frente ao 2º trimestre, entretanto, houve queda de 4,9%.

A oferta final no período apresentou crescimento, resultado de lançamentos maiores do que vendas, de 2,6% em relação ao trimestre anterior e uma queda de 2,6% em relação ao mesmo trimestre de 2018. Neste caso, o decrescimento é visto com maior ânimo pelo setor, afinal, significa um menor estoque em decorrência do maior número de vendas no período. O estoque, que já foi de 178.510 unidades em janeiro de 2016, é de 124.644  atualmente, representando queda de 30% desde então. 

Mesmo com um balanço geral positivo, as regiões do Brasil obtiveram resultados bastante distintos entre si. A região Norte, por exemplo, com 1.756 unidades lançadas no 3º trimestre, registrou a maior alta em relação ao trimestre anterior, de 95,1%. Já a região Centro-oeste teve o maior crescimento na comparação anual, de 53,9%, com 2.236 unidades lançadas, porém teve a maior queda em relação ao trimestre anterior, de 38,7%. Confira a tabela:

Em relação às vendas, a maior alta em relação ao trimestre anterior foi da região Sul, de 15,4%, e no comparativo anual foi da região Sudeste, de 31,4%. O Sudeste, aliás, segue dominando o mercado de imóveis em termos de volume. No 3º trimestre, foram 21.054 unidades lançadas, 63,4% do total nacional, e 18.687 vendidas, 57,3% do total.

Minha Casa, Minha Vida 

O Minha Casa, Minha Vida representou 56,9% do total de lançamentos no país e 50,7% do total de vendas no 3º trimestre de 2019. A participação do programa habitacional no mercado imobiliário brasileiro segue sendo alta, mas já foi consideravelmente maior em períodos recentes. Ao longo de todo ano de 2018, por exemplo, o MCMV representou 78% dos lançamentos e 70% das vendas no país. 

No Sudeste, a participação do MCMV já é menor do que a metade. Na região, o programa teve 45,6% de participação nos lançamentos e 49,4% de participação no número de vendas durante o 3º trimestre deste ano. Levando em consideração apenas a cidade de São Paulo, este números chegam a 44% e 46%, respectivamente.

Os dados revelam uma nova tendência para os próximos anos, nos quais os lançamentos de médio e alto padrão devem ganhar espaço. Enquanto isso, construções de habitações econômicas devem encontrar dificuldades. Isso porque há grande possibilidade de ocorrer a redução de recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) disponíveis para o programa e alterações no próprio MCMV, ajustando-o às restrições orçamentárias do governo.

O presidente da CBIC, José Carlos Martins, revelou estar atento à situação do programa. “Estamos alertas ao mercado para baixa renda, provenientes do FGTS, para que não haja desvio na condução desse dinheiro”, disse. Porém, ele acredita que os subsídios podem seguir sendo pagos. “A expectativa é que os créditos para o MCMV se perenizem devido à importância desse nicho para o mercado imobiliário e para a economia do país”, concluiu.

Perspectivas

Um estudo divulgado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) nesta terça-feira (26) apontou novas possibilidades para o mercado imobiliário brasileiro, principalmente pela previsão de nova queda das taxas de juros. A mudança, porém, não tem grande influência no Minha Casa, Minha Vida, que já tem as taxas congeladas pelo programa. 

A pesquisa entende que a queda na taxa Selic para 5% – concretizada na última reunião do Copom e com previsão de nova redução para 4,5% – “traz novas perspectivas ao Brasil, país que sempre foi marcado por altas taxas de juros”. Segundo a associação, a realidade acompanha um movimento mundial, uma vez que já existem países trabalhando com juros reais negativos.

A Abrainc também elogiou a recente aprovação da Reforma da Previdência e a possibilidade de se aprovar novas reformas de cunho fiscal e administrativa, enxergando que serão medidas importantes a fim de “reduzir o alto volume de gastos do governo federal, e dessa forma conseguir controlar a inflação e os juros de longo prazo”.

O estudo lembra que a queda da taxa Selic foi acompanhada pela taxa média de juros das novas operações de financiamento imobiliário, que atingiu seu patamar mínimo da série histórica do Banco Central em setembro deste ano, de 8,65% a.a. Ainda houve a queda na taxa mínima de financiamento imobiliário da Caixa para TR + 6,75%, a menor do mercado, que deve influenciar outros bancos privados a reduzirem suas taxas também, de acordo com a Abrainc.

O estudo aponta que a cada 1% de queda nos juros do financiamento, até 800 mil famílias podem ser incluídas no mercado de alto padrão, e 2 milhões de famílias no segmento econômico. Vale lembrar que as famílias do segmento econômico incluídas na pesquisa são aquelas que não optam pelo subsídio do governo através do Minha Casa, Minha Vida, que tem as taxas congeladas. 

Em entrevista recente à Smartus, o analista financeiro Rodrigo Wrobel realizou discurso parecido com o entendimento da Abrainc. Segundo ele, a cada 1% de corte nas taxas de financiamento, o poder de compra de um imóvel aumenta em quase 10%. “A queda nas taxas é muito importante para aumentar o número de potenciais compradores e houve uma melhora substancial do ponto de vista da demanda”, disse.

A Abrainc crê que o volume anual de vendas possa retornar aos patamares observados nos anos de 2011 e 2013, que marcaram o auge do setor.

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Analista destaca momento positivo para médio e alto padrão

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