13/11/19
Por Henrique Cisman

É expressiva a valorização de ações de empresas do mercado imobiliário com capital aberto na bolsa de valores brasileira. Do início do ano até o fechamento do pregão de 11 de novembro, a alta do índice imobiliário (Imob) foi de 44%, de acordo com a B3. No mesmo período, o índice bovespa (Ibov) – que inclui os papéis mais negociados das empresas com maior peso na bolsa – subiu 23,3%.

O Imob é composto por 14 companhias, como MRV, Cyrela, EZTEC, Even, BR Malls, Aliansce Sonae e Iguatemi, não contemplando outras empresas do setor que apresentaram ótima valorização das ações em 2019, como a Trisul. O imobiliário lidera dentre todos os indicadores da B3, dentre eles setores como energia elétrica, atividade industrial, consumo e saúde, mineração, siderurgia, químicos e celulose e até na comparação com as small caps, caso da Trisul.

No recorte anual, trata-se da quarta alta consecutiva do Imob, restando tempo para se valorizar ainda mais até dezembro ou manter a elevação obtida até o momento, que já é a maior desde 2009, quando o índice subiu 300% em meio ao surgimento do programa Minha Casa, Minha Vida que integrou o último boom no setor.

“O imobiliário é muito cíclico e foi alavancado pela retomada da economia. É importante ressaltar que o ponto de partida, em nível muito ruim, ajuda bastante no número que se vê hoje [de performance do setor]. As empresas da construção civil estavam negociando com descontos muito grandes no fim do ano passado, antes da eleição do Bolsonaro”, avalia o analista financeiro Rodrigo Wrobel.

Em relação ao ambiente econômico, o destaque é a queda da taxa Selic, que aumenta o poder de compra dos consumidores. Segundo Wrobel, a cada 1% de corte nas taxas de financiamento, o poder de compra de um imóvel aumenta em quase 10%. “Isso é muito importante para aumentar o número de potenciais compradores e houve uma melhora substancial do ponto de vista da demanda”.

O especialista também destaca a indexação dos financiamentos à inflação (IPCA), modalidade autorizada pelo Banco Central e implementada pela Caixa há alguns meses. “Tem uma vantagem desse financiamento que ainda não estamos vendo, mas certamente vai acontecer, que é a securitização desses empréstimos. No limite, isso aumenta a capacidade de financiamento da Caixa, abrindo espaço para [concessão de] maiores créditos por ano”, explica.

Para Wrobel, a retomada da economia terá maiores impactos positivos nos segmentos de média e alta renda nos próximos dois anos, que são muito mais dependentes do mercado, ao contrário dos produtos econômicos, que sofreram pouco no período de crise por contarem com subsídios e taxas de juros travadas no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida.

“O setor de baixa renda foi muito bem durante a crise porque a demanda é quase infinita e as taxas de juros, que são determinantes para o comprador, estavam entre 5% e 7%, enquanto no segmento de renda média estavam em 12%”, esclarece.

Para o segmento econômico, pesam ainda as mudanças na gestão do FGTS, como a liberação de saques das contas para aquecer o consumo, a mudança da remuneração dos cotistas, o fim da multa adicional de 10% paga pelas empresas quando demitem funcionários sem justa causa e a limitação no uso de recursos do fundo para subsidiar contratações, ideia defendida pelo conselho curador para melhorar a rentabilidade do FGTS – fatores que reduzem a disponibilidade de financiamento para esse nicho.

De toda forma, Wrobel pontua que do ponto de vista da economia real e do mercado em si, o momento atual é de recuperação. “Olhando mais para São Paulo, onde as empresas do Ibovespa estão mais focadas, vemos os preços de apartamentos começando a subir, uma competição bem mais agressiva por terrenos e os lançamentos subindo bastante. Ainda estamos no início de uma melhora, que não sabemos quanto tempo dura. No Rio de Janeiro, por exemplo, o mercado ainda nem começou a se recuperar”, afirma. 

Sobre as expectativas para 2020, Wrobel enxerga com otimismo o desempenho do setor: “Essa queda de juros continua ajudando, existe a expectativa de aceleração da economia, aumentando a renda e o poder de compra da população. O setor continuará indo bem no ano que vem”, encerra.

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