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Compartilhamento, mobilidade, serviços: a nova era de produtos imobiliários

Empresas pioneiras em coliving, senior living, student housing e coworking revelam oportunidades e desafios no mercado

26/9/19

Não é novidade que a economia compartilhada tem ditado o surgimento de produtos diferenciados nos mercados mundiais, mas ainda são poucos os exemplos de empreendimentos inovadores no Brasil, principalmente quando se trata de projetos específicos – para estudantes ou idosos, por exemplo.

Realidade mais sólida é a dos espaços de coworkings, embora muitos empreendedores ainda sofram por desconhecer as particularidades desse tipo de negócio. Neste contexto, o Summit Modelos Disruptivos 2019 reuniu empresas pioneiras nos segmentos de coliving, senior living, student housing e do próprio coworking para mostrar casos de sucesso, desafios e expectativas para o futuro.

Coworking – CEO Brasil da Regus, Tiago Alves participou do evento em dois painéis: primeiro, fez um exercício interativo com a audiência a fim de mostrar como a economia compartilhada já faz parte da vida de todas as pessoas, concluindo que, assim como para transporte ou alimentação, o compartilhamento é benéfico nas atividades de trabalho.

Em outro momento, Alves integrou um painel de empreendedores para comentar os reflexos da economia compartilhada nos negócios, especificamente no ramo de escritórios. Para o especialista, a retomada econômica deve favorecer os coworkings profissionais, enquanto espaços improvisados – como prédios comerciais vagos – devem retornar ao seu propósito original. 

Quantidade de coworkings cresceu dois dígitos nos últimos 4 anos no Brasil, destacou Tiago Alves, da Regus. Foto: Flávio R. Guarnieri

Em relação à consolidação do produto no país, Alves destacou o crescimento de dois dígitos dos coworkings nos últimos 4 anos. “É um mercado conhecido há 25 anos, porém não era tão presente. O mesmo conceito de racionalizar custos com funcionários ou bens, agora vale para o espaço de trabalho”, explicou.

De acordo com Alves, somente 1% dos imóveis brasileiros é considerado flexível, ao passo que todos os estudos de consultorias imobiliárias apontam para 30% em um intervalo de 11 anos. “Aplicando a mesma razão dos mercados europeu e norte-americano, o Brasil ainda tem espaço para crescer 1.200% em coworking”, assinalou.

Senior living – Os empreendimentos voltados para idosos ainda são muito incipientes no mercado brasileiro. Uma das iniciativas em andamento é da construtora Tecnisa, em São Paulo. O presidente da empresa, Joseph Nigri, ressaltou que asilos e casas de repouso – embora importantes – não constituem modelos aspiracionais, isto é, que despertem desejo de acesso para o consumidor (ou, no caso dos idosos, para os familiares).

O propósito dos senior livings é exatamente tranquilizar a família oferecendo ao usuário tudo de que precisa: assistência médica, espaços de lazer, leitura e jogos, academia, cinema e adaptação de todos os cômodos à capacidade física do morador, conforme mostrou Nigri em sua apresentação.

Presidente da Tecnisa apresentou projeto de senior living que está sendo desenvolvido pela construtora. Foto: Flávio R. Guarnieri

Nos Estados Unidos, o segmento cria 60 mil novas unidades por ano. “Não é novidade [fora do Brasil] e não tenho dúvida de que o Brasil vai seguir esse caminho, principalmente cidades como São Paulo”, projetou Nigri – embora tenha ponderado ser difícil quantificar a demanda, seja pela aceitação dos idosos ou pelas condições financeiras necessárias.

O fator financeiro, aliás, é o principal entrave no tocante à demanda. De acordo com Nigri, a utilização dos serviços no empreendimento da Tecnisa devem custar entre R$ 18 mil e R$ 20 mil mensais, ou seja, trata-se de um produto de alto padrão. “Temos certeza de que há demanda para esse primeiro projeto; para um segundo ou terceiro empreendimento, precisamos analisar”.

Student housing – Com uma demanda infinita e ininterrupta, o segmento imobiliário estudantil ainda experimenta pouco de seu potencial. Pioneira no Brasil, a Uliving compartilhou com a audiência os desafios e as oportunidades desse modelo de negócio, representada pelo CEO Juliano Antunes.

Ele revelou que a empresa atua preferencialmente na gestão dos empreendimentos, embora também participe da incorporação em alguns casos. “A opção pelo retrofit (reforma para uso) viabiliza o negócio tanto em relação aos custos, pois encontramos imóveis à venda por um valor inferior ao de mercado, quanto pela velocidade de entrega”, explicou o especialista.

De acordo com Antunes, um dos desafios é equacionar o investimento à receita da unidade. A Uliving já deixou de atuar em empreendimentos pequenos (menos de 200 camas) com ticket baixo. Em relação ao retrofit, é necessário persuadir o proprietário do imóvel a co-investir no projeto; já nos projetos greenfield (novos), o maior entrave é a demora na aprovação, que pode chegar a 8 meses.

CEO da Uliving falou sobre oportunidades e desafios no segmento imobiliário estudantil. Foto: Flávio R. Guarnieri

A característica básica de um student housing é a localização privilegiada, próxima de universidades, meios de transporte e serviços dos mais diversos – entretenimento, saúde, bancos. Esse é o primeiro passo para desenvolver esse tipo de empreendimento.

A Uliving planeja servir 2 mil camas em 2020, um aumento superior a três vezes o que é atendido atualmente. Segundo Antunes, a demanda estudantil brasileira chega a 2 milhões de camas. “Nessa comparação, atendemos um percentual infinitesimal da nossa demanda”. Para empreendedores interessados no segmento, está claro que público não será problema.

Coliving – O desenvolvimento de colivings – espaços de moradia compartilhada nos quais apenas os quartos costumam ser individuais – já encontra alguns exemplos no Brasil, como a Kasa 99, em São Paulo, que foi visitada pela Smartus com participantes do Summit Modelos Disruptivos 2019 (as visitas também ocorreram no Uliving 433 e no Forma Itaim).

Durante o evento, o modelo de negócio foi comentado pelo presidente da empresa argentina Casa Campus, Fahad Siddiqui, que planeja iniciar empreendimentos no Brasil com foco em São Paulo e no Rio de Janeiro. 

A primeira particularidade dos colivings é a vocação para renda, tendência que vem se tornando realidade no mercado brasileiro – grandes construtoras já criaram empresas para administrar condomínios residenciais exclusivamente voltados para aluguel. “Hoje, as pessoas ligam muito menos para a posse, por isso a preferência por alugar. É uma tendência global”, afirmou Siddiqui.

Empresa argentina tem planos de iniciar projetos imobiliários no Brasil. Foto: Flávio R. Guarnieri

Para ele, outra característica fundamental é a prestação de serviços no espaço de moradia, com apartamentos menores e espaços coletivos maiores.

No campo dos desafios, o empresário destacou a dificuldade de acesso ao capital para financiamento do projeto – principalmente na Argentina – e o processo construtivo mais longo. Por outro lado, afirmou que a aprovação é mais rápida e o modelo sofre menos com problemas regulatórios. “Não se trata de um Airbnb. O empreendimento é 100% focado no modelo coliving”. 

Fique atento: nas próximas semanas, divulgaremos as filmagens das palestras!

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