7/11/19
Por Henrique Cisman

A recente redução da taxa básica de juros (Selic) para 5% ao ano e a projeção de novo corte até dezembro deram mais um impulso para a migração de investimentos da renda fixa para o mercado de capitais brasileiro. O próprio Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) já esboça o ano de 2020 com a taxa em 4,5%.

O especialista em mercado imobiliário da XP Investimentos, Marcelo Hannud, explica que a renda fixa não tem mais como remunerar o capital nos patamares de antes, dando mais espaço para aplicações em renda variável, principalmente os fundos imobiliários. “Eles [FIIs] não só estão remunerando excepcionalmente bem – em patamares de 7% a 8% ao ano livre de imposto – como significam um investimento em um ativo real, combinando duas coisas que são objeto de desejo do brasileiro”, afirma Hannud.

O sócio-diretor da Hectare Capital, Vinicius Carvalho, concorda que a Selic em baixa abre portas para novos tipos de investimento, resultando em maior disponibilidade de recursos para captação do setor imobiliário. Ao contrário de Hannud, entretanto, que já observa forte migração de recursos da renda fixa para os fundos imobiliários, Carvalho acredita que isso pode levar um tempo maior para acontecer. “Vejo como um período de transição, de as pessoas entenderem, se educarem e ficarem confortáveis com a situação”, avalia Carvalho.

Ambos destacam a retomada do mercado imobiliário em 2019. Carvalho chama atenção principalmente para o aquecimento em São Paulo, onde entre janeiro e setembro foram comercializados 30,5 mil imóveis residenciais, de acordo com o Secovi (Sindicato da Habitação), aumento de 70% em relação ao mesmo período do ano passado. “Vemos o aquecimento também de imóveis comerciais, com as taxas de vacância caindo nas principais áreas”, diz Carvalho.

Para Hannud, a retomada será saudável porque o mercado está muito mais maduro após a última crise e vacinado contra o boom especulativo – tanto empresas quanto consumidores. O especialista tem convicção de que, com a inflação e os juros nos patamares atuais, o mercado retornará aos níveis de 2011. “Vimos de uma base tão arrasada que os patamares de anos atrás vão significar um grande salto”, afirma.

De janeiro a setembro, empresas do ramo imobiliário captaram R$ 4,4 bilhões através de novas ofertas de ações (follow-ons), sendo grande parte obtidos no último trimestre (R$ 3,8 bilhões). De acordo com especialistas, a arrecadação terá como destino o pagamento de dívidas e, principalmente, a expansão da atividade com investimento em novos projetos.

Segundo Hannud, esse volume ainda é tímido perto do que vem pela frente. “Esses follow-ons são basicamente ligados a empresas de desenvolvimento residencial. Nem falamos ainda de logístico, industrial, hospitalar, educacional, shoppings, hotéis, tudo isso está estagnado no Brasil há muito tempo. Estamos observando movimentação em um único segmento e isso deve se replicar a todos os outros segmentos do mercado imobiliário já no ano que vem”, projeta.

Se os follow-ons do setor – que representaram pouco mais de 8% do total captado na bolsa entre janeiro e setembro – ainda estão tímidos, os fundos imobiliários vivem seu melhor ano pelo menos desde 2013, de acordo com boletim da Anbima – associação das entidades dos mercados financeiro e de capitais. Nos primeiros nove meses, os FIIs captaram R$ 23,1 bilhões, 50% a mais do que em todo o ano de 2018.

Na avaliação de Hannud, a explicação para o sucesso dos FIIs é simples: “No varejo, há muito mais atratividade com tijolo [fundos imobiliários]. O investidor que estava na renda fixa vai olhar muito mais para o tijolo do que para o papel [CRIs, LIGs, LCIs etc.]. Está no DNA do brasileiro, ele gosta de bem tangível”, afirma.

Carvalho atribui os recordes de captação dos FIIs ao ciclo econômico de alta vivenciado pelo mercado imobiliário, e alerta que os excessos de liquidez e recursos não significam sucesso para o empreendimento, que precisa ser bem planejado. “Temos que olhar mais no micro do que no macro. Se o projeto for bem estruturado, feito para o público que tem interesse, não haverá problema [independente de crise ou boom]. Dinheiro e liquidez, existem”, ressalta.

Outro destaque feito por Hannud diz respeito à origem dos investimentos, que este ano tem sido majoritariamente interna. De acordo com a B3, entre janeiro e setembro os estrangeiros tiraram R$ 19,9 bilhões da Bovespa, entre compra e venda de ações. Trata-se da maior saída de capital externo da bolsa brasileira desde 2008, quando houve a última grande crise econômica mundial.

“O momento atual é puramente interno, não é um movimento de capital externo chegando ao Brasil. É um capital que estava aplicado na renda fixa, uma renda mórbida, e agora vem para a atividade produtiva. É um movimento do brasileiro para o brasileiro, do brasileiro para o Brasil, e é a primeira vez que isso acontece em nossa história”, ressalta Hannud.

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