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Banco Inter destaca momento ímpar para o crédito imobiliário no Brasil

Selic em 4,5% no final de 2019 torna elegível mais de 4 milhões de famílias para financiamento habitacional atrelado ao IPCA

24/10/19
Por Henrique Cisman

O Banco Inter publicou um relatório especial sobre o crédito imobiliário no Brasil e as perspectivas de crescimento nos próximos anos. No documento, a instituição destaca que a estabilidade macroeconômica, refletida na redução das taxas de juros, vai impulsionar o financiamento imobiliário no Brasil a um novo patamar, melhorando os níveis de emprego e renda da economia com estímulo à construção e atendimento da grande demanda habitacional.

“A oportunidade é ímpar e a expansão do setor já se comprovou historicamente como um case de sucesso em geração de emprego, renda e crescimento do PIB”, afirma o Inter em seu relatório. Com base na pesquisa mais recente da FGV sobre o déficit habitacional brasileiro, o banco ressalta que nos próximos 10 anos a demanda por moradias vai crescer em 9 milhões de unidades, para as quais apenas 37% dos compradores poderão contar com subsídios do governo ou taxas reguladas de recursos provenientes do FGTS.

Neste contexto, a instituição ressalta o crescimento da participação do mercado de capitais no financiamento imobiliário, já bastante expressivo para construção e aquisição de imóveis corporativos via instrumentos como CRIs, LCIs e FIIs*, e em fase de expansão para o segmento residencial com vistas a se tornar a principal fonte de financiamento, reduzindo a dependência de recursos direcionados, como os da poupança. 

“Historicamente, o crédito imobiliário brasileiro cresceu com base na regulamentação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que direciona recursos com taxas e regras pré-estabelecidas. A redução da Selic permite que as taxas livres de mercado sejam finalmente mais competitivas, aumentando a participação dos agentes privados e eliminando o risco de restrição de oferta devido à estagnação da captação da poupança” avalia o banco.

Apesar do cenário favorável, o caminho para essa mudança é longo: ainda hoje, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – composto por recursos do FGTS e da poupança – responde por 90% do saldo total disponível para financiamento imobiliário, situação que, de acordo com o Inter, pode ser atribuída ao diferencial de taxas praticadas entre os contratos regulados e os contratos livres, inseridos no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e com opção de indexação dos juros ao IPCA. Com a Selic abaixo dos 6,5% desde o fim do ano passado, contudo, esse quadro está sendo alterado, e as taxas livres se aproximam das reguladas.

O Banco Inter explica que embora a poupança tenha menor atratividade para investidores com a Selic em baixa, já que os rendimentos caem, e que isso resulta em restrição de recursos para o financiamento de imóveis, as taxas em queda têm correlação positiva com a demanda das famílias por crédito imobiliário. “Com a mudança estrutural de redução do risco Brasil, expectativa de inflação ancorada e consequentemente juros menores, prevemos que o crescimento do crédito pode ser ainda maior do que o observado no passado, nos breves momentos de queda de juros”, afirma a instituição. Novamente, figura como fundamental o mercado de capitais. 

Com a Selic estimada para encerrar o ano em 4,5%, de acordo com o último Boletim Focus, mais 4,1 milhões de famílias tornar-se-ão elegíveis para obtenção de crédito imobiliário atrelado ao IPCA, limitando a 20% o comprometimento mensal da renda.

No relatório, a instituição aponta que existem 72,2 milhões de famílias no Brasil, sendo que 75% recebem até R$ 3,5 mil reais. “Um crescimento mais significativo do PIB passa pela inserção dessa classe de renda no mercado. Para tornar essas pessoas aptas a um financiamento imobiliário, sem onerar o governo em subsídios, é de fundamental importância uma ação conjunta de redução da taxa de juros e aumento do limite de comprometimento de renda na modalidade de financiamento em IPCA, por exemplo, para 25%”, sugere o Inter.

Outro destaque do banco é o instrumento de alienação fiduciária, responsável por comprimir os juros do financiamento imobiliário ao melhorar o controle da inadimplência e a recuperação creditícia, “permitindo a oferta de linhas a taxas bem menores se comparadas com outras modalidades de crédito pessoal sem garantia”: de 119,5% ao ano no crédito pessoal para 8,9% no crédito imobiliário, de acordo com o Banco Central.

Concluindo o relatório, o Inter reforça que se trata de um momento histórico “que tem o poder de alterar a forma como o crédito imobiliário é feito no país, de tal forma que, nesse novo contexto, poupança e SFH serão fundings coadjuvantes”.

*CRI – Certificado de Recebível Imobiliário; LCI – Letra de Crédito Imobiliário; FII – Fundo de Investimento Imobiliário

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