Demanda por moradia tem potencial para movimentar R$ 240 bilhões ao ano

Maior desafio é a obtenção de crédito imobiliário para os consumidores

10/1/19

Se todos os brasileiros conseguissem meios para adquirir a casa própria, seriam movimentados R$ 2,4 trilhões no mercado imobiliário residencial nos próximos dez anos, uma média de R$ 240 bilhões por ano. Os números são de um estudo realizado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) para a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

Levando-se em conta o cenário mais provável (cenário-base) para o desempenho da macroeconomia brasileira, para a quantidade de novas famílias que serão formadas e para os deslocamentos das famílias entre as classes sociais, a conclusão é que serão necessárias 12 milhões de residências até 2027, sendo que os maiores valores de demanda estarão nas faixas que recebem de 1 a 3 salários mínimos (R$ 70,5 bilhões/ano) e de 5 a 10 salários mínimos (R$ 70,3 bilhões/ano).

Embora só haja 2,1% de famílias com renda mensal entre 5 e 10 salários mínimos em relação ao total incluído no déficit habitacional brasileiro, o maior valor de demanda ocorre porque se pressupõe que ao longo do tempo haverá mais indivíduos nesta faixa de renda, assim como o custo da moradia procurada (R$ 378 mil, em média) será maior do que as adquiridas por famílias com renda de até 1 salário mínimo (R$ 79 mil, em média).

No estudo, a FGV considerou os valores médios contratados por cada faixa de renda com base nos balanços do Programa Minha Casa, Minha Vida entre 2015 e 2017 (residências destinadas a famílias que ganham até 5 salários mínimos por mês, com correção pelo INCC). Para famílias com renda superior a 5 salários mínimos por mês, a referência são os valores de imóveis financiados com recursos da poupança em 2017.

Dessa forma, em relação ao valor de demanda, aparecem na sequência as faixas acima de 10 salários mínimos (R$ 431 mil por residência, R$ 50,5 bilhões/ano), de 3 a 5 salários mínimos (R$ 144 mil por residência, R$ 42,8 bilhões/ano) e finalmente até 1 salário mínimo (R$ 79 mil por residência e R$ 6,5 bilhões/ano).

Oferta de crédito atual não consegue atender à demanda

De acordo com as estimativas das fontes de recursos realizadas pela FGV no estudo, a oferta atual não consegue atender à demanda total, principalmente quanto ao volume de subsídios e do FGTS – que no cenário-base teria que ser de R$ 72 bilhões. Para se ter ideia, FGTS e poupança, juntos, contrataram somente R$ 101 bilhões em 2017. Os subsídios também caíram devido à necessidade de ajustes fiscais no Orçamento Geral da União.

O quadro é mais otimista se levada em conta a retomada do crescimento da economia após quedas expressivas na demanda habitacional e no acesso ao crédito desde 2014, com perspectiva de melhores resultados a partir de 2019.

Outro ponto que beneficia o setor são as mudanças realizadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que dão mais flexibilidade às negociações de taxas de juros e indexadores de preço para as prestações, além de excluírem o valor teto do imóvel para financiamento (desde que não utilize recursos do FGTS).

Principal operadora de crédito imobiliário no Brasil, a Caixa vai lançar mão da securitização de sua carteira de ativos para oferecer mais crédito ao mercado, conforme garantiu o novo presidente da instituição, Pedro Guimarães. A expectativa é levantar R$ 100 bilhões ao longo do ano, montante que será composto principalmente de capital estrangeiro (em torno de 70%, conforme declarou Guimarães).

De acordo com os últimos dados disponíveis, a Caixa detém em torno de 70% do financiamento imobiliário, com R$ 440,5 bilhões em empréstimos, sendo R$ 258,5 bilhões com recursos do FGTS e R$ 182 bilhões através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

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