1/7/19

Não, o mercado imobiliário brasileiro não vive seu melhor momento. Essa é uma constatação óbvia, mas que vem perdendo argumentos nos últimos meses. Uma série de fatores, aliada aos números ascendentes em relação aos anos mais agudos de crise, dá motivos para acreditarmos que, sim!, o setor vai voltar a ser uma potência, aumentando a quantidade de empregos, ajudando a economia do País.

Vamos a eles.

1. Melhores indicadores

Este poderia ser o último motivo, mas ele é muito relevante, uma vez que não é resultado – pelo menos não ainda – dos fatores que estão na sequência. 

No 1º trimestre, números divulgados por entidades do setor mostraram avanços nos lançamentos e vendas, bem como reduções da quantidade de distratos e da oferta disponível, resultado da maior confiança de empresários e consumidores na recuperação econômica do Brasil, ainda que em ritmo lento.

Em abril (mês mais recente com dados consolidados), os indicadores continuaram positivos: nos últimos 12 meses, houve 19,9% a mais em lançamentos e 11,4% a mais em vendas líquidas (vendas totais – distratos) em relação aos 12 meses precedentes, com altas tanto em empreendimentos econômicos quanto em unidades de médio e alto padrão – as mais afetadas durante a crise.

Em São Paulo, cidade que serve de parâmetro devido à grande quantidade de empresas e população que concentra, a quantidade de imóveis vendidos em abril foi 41% maior em relação ao mesmo período do ano passado.

2. Mais investidores em FII

Os fundos de investimento imobiliário (FII) ganham cada vez mais espaço no rol de aplicações dos brasileiros, com maior apelo às pessoas físicas. Mais investidores significa mais dinheiro sob controle dos gestores, que significa mais recursos aplicados no setor.

Para se ter ideia de como os FIIs vêm crescendo, em novembro do ano passado eram 193 mil investidores – recorde histórico até então. Hoje, são 341 mil investidores, de acordo com o boletim de maio divulgado pela B3, aumento de 76% em 6 meses, com tendência de manter a alta (principalmente porque os juros estão baixos e devem se manter assim).

3. Lei dos Distratos

Mesmo os especialistas em direito imobiliário concordam que é cedo para atribuir a redução dos distratos à vigência da Lei 13.786/18, sancionada no fim do ano passado. Até agora, trata-se mais de um melhor ambiente econômico do que da aplicação do dispositivo, que na maioria das interpretações jurídicas tem sido aceito apenas para contratos firmados após a sanção da lei.

Contudo, é de entendimento geral que a aprovação do projeto vem para aumentar a segurança jurídica das empresas e dos consumidores, à medida que instaura obrigações e punições para as incorporadoras e loteadoras, assim como determina percentuais de retenção, prazos de devolução etc.

4. Redução dos juros ao consumidor

Não adianta as empresas do setor produzirem se não houver consumidores aptos a comprar. Por isso, outra boa notícia é a redução das taxas de juros anunciada pela Caixa, banco que detém a maior parcela dos financiamentos imobiliários no Brasil.

Sob a gestão de Pedro Guimarães, o banco tem desenhado outras alternativas para aumentar o potencial de crédito ao mercado, como securitização da carteira de recebíveis e indexação do rendimento ao IPCA para atrair mais investidores.

5. Reforma da Previdência

Não há muito o que analisar aqui. Todos sabem que a reforma da Previdência é fundamental para o equilíbrio das contas do País, o que significa mais recursos para serem investidos em setores vitais (como habitação), mais segurança para investidores e mais dinheiro no mercado.

Embora o projeto tenha sofrido algumas modificações, que devem reduzir a economia nos próximos 10 anos de R$ 1 trilhão (estimado pelo Ministério da Economia) para R$ 850 bilhões, pode-se afirmar que é uma reforma robusta.

Não resolve o problema do Brasil, mas evita que o País vá à falência generalizada.

6. Inovação tecnológica

Os atores do mercado imobiliário sabem que o setor precisa se modernizar e – finalmente – incluir novas tecnologias nos negócios. Essa foi uma constatação escancarada por todos os palestrantes e painelistas do Smartus Proptech Summit (confira aqui e aqui).

Com o recente acordo comercial firmado entre a União Europeia e o Mercosul, ficará mais barato e menos burocrático importar tecnologias. É provável que a competitividade aumente, com novos entrantes no setor, o que irá forçar as empresas a se modernizarem mais rapidamente. 

7. Reformulação do programa Minha Casa, Minha Vida

Há quem olhe para a reformulação que o governo pretende executar no programa Minha Casa, Minha Vida com desconfiança, o que é natural, já que um dos objetivos é “fechar a torneira” e atender – de fato – famílias carentes, hoje fora do programa.

Entretanto, o motivo para ela estar na lista é que, com essa reformulação, deve haver continuidade no fornecimento dos recursos da União, o que garante os subsídios necessários ao fechamento de novos contratos e evita a escassez ocorrida desde o fim do ano passado (veja aqui e aqui). 

8. Isenção de IR em permuta

No início do ano, em julgamento de caso específico, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a permuta imobiliária deve ser isenta da cobrança de imposto de renda (IRPJ), contribuição social sobre lucro líquido (CSLL), PIS e COFINS. 

Embora a isenção não seja reconhecida pela Receita Federal, muitas empresas já deixam de recolher as taxas, na esperança de que haja dispensa para as incorporadoras assim como houve para as pessoas físicas, recentemente.

Vai levar um tempo para a junção desses fatores resultar em números realmente positivos, mas – vejamos pelo lado bom – já é um grande recomeço.

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