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Permuta imobiliária é isenta da cobrança de tributos, decide STJ

Processo judicial com ganho de causa para incorporadora pode criar jurisprudência sobre o tema

23/1/19

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem sido comemorada por incorporadoras imobiliárias e loteadoras. Em julgamento favorável à Frechal Construções e Incorporações, o órgão anulou a cobrança de tributos em atividades de permuta (troca de bens entre os respectivos donos), considerando que a prática não caracteriza faturamento, receita ou lucro para a empresa.

A permuta é uma iniciativa comum no setor imobiliário e foi intensificada nos últimos anos devido aos baixos fluxos de caixa das incorporadoras e loteadoras, consequência da crise econômica enfrentada pelo País. Assim, as empresas adquiriram terrenos cedendo ao proprietário a posse de unidades futuras do empreendimento (apartamentos, escritórios etc.).

Este é somente um exemplo da prática de permuta, que também é realizada em outros setores para além do imobiliário. A decisão do STJ pode abrir um precedente de jurisprudência, oferecendo às incorporadoras a oportunidade de questionar junto ao Poder Judiciário a cobrança dos tributos, bem como de solicitar ressarcimento das quantias pagas nos últimos cinco anos.

Quais tributos serão isentos?

Caso a sentença do STJ se torne jurisprudência no tema, incorporadoras e loteadoras podem solicitar anulação das cobranças de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e PIS/COFINS, quando incidentes sobre o ativo obtido em permuta.

Até então, as empresas permaneciam pagando os tributos para conseguir obter a Certidão Negativa de Débitos, documento obrigatório cuja apresentação é indispensável para lançar e comercializar empreendimentos.

A decisão, vale destacar, favorece somente as empresas que optam pelo sistema de lucro presumido (cálculo de tributação simplificado para cobrança do IRPJ e da CSLL que leva em conta percentuais padrões sobre a Receita Operacional Bruta, obtendo um lucro aproximado da companhia). A maioria das incorporadoras é taxada pela Receita Federal através desse sistema.

Receita Federal faz outra interpretação

Em norma publicada no site da Receita Federal, o órgão mantém a interpretação de que a permuta configura obrigatoriedade do pagamento dos tributos, uma vez que o valor dos imóveis compõe a receita bruta da empresa (quando construídos em terreno obtido em permuta, por exemplo). Para isso, o Fisco se baseia no artigo 535 do Código Civil, equiparando a permuta às operações de compra e venda.

A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional argumenta, ainda, que as empresas que optam pela tributação de lucro presumido estão cientes de que as taxas não têm relação com o lucro, e sim com a receita bruta da companhia, incluindo atividades nas quais o pagamento não é feito em dinheiro, mas em outros bens, caso da permuta.

Ao que tudo indica, o órgão não acredita que haja jurisprudência a partir desta sentença do STJ. O tema, portanto, deve permanecer como alvo de disputas entre o Fisco e empreendedores dos mercados imobiliário e de loteamentos.

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