Outubro/2020

Em abril, o consenso que se tinha no mercado imobiliário brasileiro é que não dava para saber o tamanho da recessão que seria causada no setor pela pandemia da Covid-19. Prontamente, as incorporadoras e loteadoras suspenderam lançamentos e ficaram à espera das notícias para definir os próximos rumos. 

Como ficou perceptível que o isolamento social levaria mais tempo do que somente algumas semanas, foi necessário se mexer para manter alguma receita e não fechar as portas. Inicialmente, entretanto, o mais importante foi a manutenção do funcionamento dos canteiros de obras na maior parte do país, permitindo os pagamentos das medições e as entregas dos empreendimentos no prazo. 

Mesmo com a rápida movimentação das incorporadoras para a transformação digital exigida no período, o panorama do 1º semestre foi mesmo de queda nos lançamentos, mas, surpreendentemente, o resultado de vendas de apartamentos ficou apenas ligeiramente abaixo do registrado em 2019 – apenas 2% de queda. 

Importante salientar que outros segmentos do mercado imobiliário, como os hotéis, shoppings e escritórios, não tiveram semelhante desempenho no período, mas até pela diversidade dos modelos de negócio e considerando que o mercado residencial é o mais abrangente, resolvemos focar nele neste editorial.

Voltando ao foco do texto, a retomada se confirmou com as prévias operacionais das incorporadoras que têm capital aberto na Bolsa de Valores, com destaque para o segmento de baixa renda, o mais resiliente a períodos de recessão econômica pelo fato de contar com subsídios para os adquirentes e ser uma demanda de necessidade. Ao menos três empresas bateram recordes de vendas líquidas.

O período também marcou a retomada dos lançamentos, com muitos projetos represados no 2º trimestre saindo da gaveta para o mercado. Chama atenção, neste sentido, a implementação de tecnologias de visualização virtual dos imóveis, as quais mantiveram sua importância mesmo com o afrouxamento da quarentena. 

O conjunto de fatores elencados permitiu à construção civil continuar empregando a população, revertendo a tendência negativa iniciada em março já a partir de junho. Foram 50 mil empregos formais gerados em agosto, último dado disponibilizado pelo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados do Ministério da Economia. 

Tudo isso não seria possível se o cenário dos juros fosse desfavorável. Porém, como medida de estímulo à economia, o Banco Central intensificou o movimento de cortes na Selic iniciado em 2019, chegando à histórica marca de 2% ao ano. 

Isso prontamente barateou o crédito imobiliário e se refletiu no aumento significativo da demanda: em agosto, o país registrou o maior volume de contratação de financiamentos via SBPE (poupança) desde 1994, com R$ 11,7 bilhões cedidos para compra ou construção de imóveis.

A soma do elevado déficit habitacional – sendo boa parte dele de famílias que gastam mais de 30% da renda mensal com aluguel – com os juros mais baixos da história no crédito imobiliário despertou no brasileiro o gatilho da oportunidade. Para 60% da população, o momento é ideal para comprar a casa própria. 

Não apenas o déficit de moradias e os juros atraentes foram propulsores do mercado residencial, como também a queda na rentabilidade de investimentos em renda fixa e a perigosa volatilidade das opções em renda variável, fatores que aumentaram a quantidade de investidores em fundos imobiliários e a procura por imóveis como aplicação segura e rentável de longo prazo.

Ainda, o segmento residencial – principalmente as loteadoras – foi beneficiado pela tendência de continuidade do trabalho remoto, pelo menos em parte da semana, em um modelo de escritório híbrido. O movimento conhecido como êxodo urbano, com as pessoas procurando por maior qualidade de vida longe dos grandes centros, fez cair o estoque de unidades nos loteamentos.  

Este mundo quase encantando, entretanto, pode ser prejudicado pela alta no custo da construção civil, sobretudo pela disparada nos preços dos materiais e equipamentos utilizados nas obras, como cimento, tijolo e PVC. Em setembro, a variação mensal desse grupo foi de 3%, a maior para um único mês desde 2002 (veja a partir do minuto 4’45”). 

Em junho, dados do IBGE apontavam para uma queda de 34% nos insumos utilizados na construção civil. A redução da oferta combinada à elevação na demanda resultou, natural e obviamente, na alta dos preços.

Em um cenário de economia livre, em que pese todas as adversidades impostas pelo Estado às empresas do país, é claro que um controle de preços não é saudável nem como solução temporária. Por outro lado, é preciso que haja fiscalização e influência no sentido de que o mercado nacional seja priorizado neste momento. 

Do contrário, algumas poucas indústrias terão ganhos exponenciais de receita e todo o restante da economia terá pela frente um freio repentino na retomada, principalmente os mercados imobiliário e de construção civil.