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Editorial

O impacto das restrições urbanísticas na habitação

Solução para um mercado imobiliário mais inclusivo em relação à oferta de moradia exige flexibilização das regulamentações municipais

Julho/2020

Em muitas das cidades pelas quais passamos para realizar eventos imobiliários, é comum ouvir da boca dos empresários críticas aos planos diretores municipais. É bem verdade que nenhuma legislação consegue satisfazer as vontades de todos, porém, chama atenção a recorrência das reclamações em relação aos custos da outorga onerosa e às limitações de potencial construtivo.

Apenas a título de exemplo, neste editorial vamos comentar o caso de São Paulo, maior cidade do país com aproximadamente 12 milhões de habitantes. Fundada em 25 de janeiro de 1554, a capital paulista cresceu durante 418 anos sem qualquer projeto de planejamento da cidade, exceto por algumas poucas áreas onde a empresa inglesa Companhia City lançava seus empreendimentos – cuja regulamentação foi incorporada ao Código de Obras da cidade.

Em 1972, finalmente foi lançado o primeiro plano diretor da cidade. Contudo, como podemos notar nos dias atuais, a tentativa de planejar o município não foi lá muito exitosa: houve espalhamento da demanda habitacional, uma vez que as limitações ao potencial construtivo e os elevados custos para aquisição de imóveis – fruto da concorrência e dos altos valores para se construir – impediram que pessoas com menor renda ocupassem os bairros centrais. 

De lá para cá, não houve mudanças significativas no tocante à marginalização das pessoas na cidade. Hoje, em São Paulo e em praticamente todas as demais capitais, a população foi empurrada para a periferia e está distante dos melhores equipamentos de infraestrutura e serviços, bem como da maior oferta de trabalho.

O raciocínio pode parecer simplista, mas o fato é que essa falta de integração gera problemas para toda a cidade, como trânsito, poluição e violência. Ainda, o excesso de restrições para ocupação do solo e uso dos imóveis resulta em baixo aproveitamento, tornando as grandes cidades cada vez mais elitistas em relação à oferta de moradia para a população.

Hoje, São Paulo tem cerca de 40 mil imóveis desocupados na região central, boa parte deles invadidos, onde se dissemina exploração e ilicitudes. Mais do que trabalhar em regularização fundiária, é importante que os governos tornem os planos diretores mais flexíveis, de modo que o mercado imobiliário consiga atender a demanda de menor renda onde ela estiver. 

Recentemente, o ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho, afirmou que um dos pilares da Casa Verde Amarela será levar investimentos urbanos e infraestrutura para 500 mil famílias que residem em conjuntos habitacionais transformados em “guetos”. 

Não obstante a dificuldade de gerir uma cidade com 12 milhões de habitantes e encontrar meios para que todos tenham moradia digna, está claro que nos bairros nobres – sempre situados nas regiões centrais – não há meios para o adensamento: o metro quadrado é caríssimo e nos terrenos não se pode aproveitar o potencial construtivo, a menos que seja paga a outorga onerosa, ingredientes que inviabilizam imóveis econômicos.

Mais uma vez, entramos no círculo vicioso que torna o Brasil um país desigual em relação à moradia. Que as cidades sejam organizadas, mas que não se limite com tamanho rigor o crescimento delas e o atendimento à demanda habitacional.

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