A prévia de novembro do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) divulgada nesta terça-feira (10) pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) indica alta de 2,67% para o mês, puxada para cima pelos preços no atacado, principalmente. Com o resultado, o IGP-M acumula elevação de 23,79% em 12 meses, muito acima da variação verificada em outros indicadores econômicos, como o IPCA, que mede a inflação oficial do país. 

Para o diretor executivo da rede de imobiliárias Lopes, Matheus de Souza Fabrício, não faz sentido, no atual momento, que os proprietários de imóveis exijam o reajuste contratual pelo IGP-M. “Apesar de haver uma recuperação no setor, como os números têm mostrado, o cenário continua incerto”, avalia para a Smartus. 

“Não podemos esquecer que nos meses de abril, maio e junho houve um movimento de flexibilização: maior carência para início dos pagamentos e descontos no preço do aluguel, de modo que os imóveis continuassem ocupados. Como pode o mercado de locação sair desse panorama para um reajuste de 20%, quase do dia para a noite?”, completa Fabrício.

Segundo Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), não há espaço para reajustes conforme a variação do IGP-M, especialmente nos imóveis comerciais. “Mesmo nas unidades residenciais, a renda [dos inquilinos] não acompanhou esse movimento”, analisa o especialista para a reportagem da Smartus. 

Maior imobiliária do país, a Lopes tem recomendado aos proprietários reajustes entre 3% e 4% do valor. “A grande maioria está indo por esse caminho. Na prática, temos visto que em muitos contratos sequer tem havido reajuste; naqueles em que há correção, utiliza-se índices mais próximos da inflação, como o próprio IPCA ou o INCC (Índice Nacional do Custo da Construção)”, revela Fabrício.

Pontual explica que o IGP-M é apenas um balizador, mas que o determinante para o reajuste dos contratos são as condições de oferta e demanda. “Desde o início da pandemia, vemos acordos dos inquilinos com os proprietários dos imóveis para reduzir o aluguel, e o IGP-M já estava subindo porque ele é muito influenciado pelos preços do atacado, que por sua vez têm influência do câmbio, mas os aluguéis, na prática, principalmente os comerciais, ainda sofrem redução”.

O diretor executivo da Lopes ressalta que esse “descolamento” do IGP-M dos demais índices recoloca em discussão se este deve ser o indexador utilizado nos contratos para reajuste de aluguel imobiliário. “Muitos economistas afirmam há algum tempo que isso não deveria ocorrer. O IGP-M é usado como índice de reajuste dos aluguéis desde a década de 1940 e só permaneceu assim até agora porque nunca houve descolamento tão grande”, afirma.

O indicador é composto por outros três índices – Preços ao Produtor Amplo (IPA), que responde por 60% da variação; Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%; e Custo da Construção (INCC), que completa os 10%. “Nota-se que a maioria não tem qualquer relação com o mercado imobiliário, mas acaba impactando os preços de locação”, pontua Matheus Fabrício.

Aluguel caro, financiamento habitacional barato: match para compra?

O diretor executivo da Abecip lista alguns fatores que favorecem a aquisição da casa própria no momento: os menores juros da história no financiamento habitacional, os preços dos imóveis ainda abaixo do pico atingido no início de 2014, antes da última crise econômica, e a indicação de que caso a economia se recupere, os aluguéis ficarão mais caros.

A atratividade dos juros pode ser comprovada pela demanda vista nos últimos boletins divulgados pela Abecip acerca das novas contratações de crédito imobiliário. O volume aumentou em cinco meses consecutivos e bateu o recorde histórico em setembro, com R$ 12,9 bilhões contratados. 

No acumulado do ano, ou seja, considerando o período de janeiro a setembro, os R$ 78,8 bilhões fechados em operações de financiamento imobiliário representam a terceira maior marca da série histórica iniciada em 1994, pouco atrás dos anos de 2013 e 2014 (R$ 79,3 bilhões e R$ 83,1 bilhões, respectivamente), segundo levantamento feito pela Smartus junto à Abecip. 

De acordo com o portal Melhortaxa, a média dos juros nos contratos de crédito imobiliário firmados com os cinco maiores bancos do país para os clientes da startup baixou pela segunda vez a casa dos 7% ao ano. “Em outubro, essa média foi de 6,98% a.a. + TR e em novembro, caiu para 6,96% + TR (atualmente zerada). É algo inédito na história”, afirma comunicado da assessoria de imprensa em resposta à solicitação da Smartus. 

O aumento do interesse pela compra de imóveis já é sentido pelas imobiliárias, conforme conta o diretor executivo da Lopes: “Observamos essa alta nos últimos 60 a 90 dias, muito por conta da acentuada queda dos juros, com a Selic no menor patamar da história. Há 2 anos, o cliente pagava 14% ao ano; hoje, paga 7%”. 

Na prática, continua o executivo, o comprador consegue adquirir o mesmo imóvel com uma parcela muito menor ou pagar a mesma parcela para comprar um imóvel maior, melhor localizado e mais valorizado. “Isso é mais um agravante para que os proprietários de imóveis não queiram reajustar seus aluguéis. O inquilino vai fazer a conta e perceber que consegue comprar”.

“Parte do crescimento de vendas da Lopes nos últimos meses ocorreu a partir de clientes que buscavam a locação, mas que durante o atendimento migraram para a compra, considerando o cenário de juros”, completa Matheus Fabrício.

Filipe Pontual, da Abecip, diz que a associação enxerga um bom ano para o mercado imobiliário em 2021, no qual o desafio do país será equacionar a necessidade de auxiliar minimamente a população mais carente, mantendo a economia aquecida e sem prejudicar a parte fiscal. “É preciso juros baixos para viabilizar o financiamento da casa própria”, encerra o economista.