O cenário de queda nos juros continua após mais um corte na Selic realizado pelo Comitê de Política Monetária (Copom) em sua última reunião, no início do mês. As menores taxas nas operações de crédito, incluindo o imobiliário, têm motivado os consumidores a solicitar redução nos contratos firmados, resultando, também, em quantidade recorde de portabilidade entre instituições financeiras.

De acordo com dados consultados pela Smartus no Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central, de janeiro a maio foram realizadas 13,3 mil solicitações de portabilidade nas operações do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e outras 3,4 mil nas operações do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), esta última para imóveis acima de R$ 1,5 milhão.

Em 5 meses de 2020, saldo portado no SFH já superou marca de R$ 1 bilhão. Volume é inédito. Fonte: Banco Central.

“Esse movimento vai continuar, mas a retenção dos bancos tem sido bastante alta. É importante para o cliente conseguir uma taxa menor ou igual [no banco onde a operação foi originalmente realizada] para não ter os custos da portabilidade (tarifa do banco + averbação no cartório), que somam de R$ 4 mil a R$ 5 mil”, assinala o especialista Gilberto Melo, CEO do portal Click Habitação.

De fato, os bancos têm se movimentado para não perder clientes. Em 2020, segundo a mesma base de dados do Banco Central, foram efetivados 4,3 mil pedidos no SFH, o que corresponde a um índice de retenção de 67,5%. 

“Uma coisa é o pedido da portabilidade, outra coisa é o fechamento. Em grande parte, a portabilidade não ocorre porque a instituição [do financiamento original] banca a oferta do concorrente; em parte, porque o mutuário não consegue arcar com os custos da transação”, completa Melo, que é autor do livro Desmistificando o Financiamento Imobiliário.

Cenário favorável para comprar imóveis

Para quem busca a casa própria, procura uma boa opção de investimento ou quer mudar para um imóvel melhor, este é o momento ideal. Em junho, a média das taxas de juros cobradas pelos bancos foi de 7,49% ao ano, segundo o Banco Central, considerando os financiamentos imobiliários para pessoa física com taxas reguladas (operações com recursos da poupança no âmbito do SFH). 

“Nunca houve taxa de juros semelhante a essa. Hoje, a taxa no SBPE compete com a faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida, que é 8,16%. Ou seja, acima de R$ 4 mil mensais de renda, não é vantagem mais fazer MCMV. O SBPE está na casa dos 7%, dependendo do relacionamento do cliente com o banco”, ressalta Melo.

Maior plataforma de financiamento imobiliário do Brasil, o portal Melhortaxa calcula que atualmente a média dos juros praticados pelos bancos está em 7,16%. “A queda da Selic para 2% provoca efeito imediato na concorrência entre os bancos e aumenta a pressão por redução das suas taxas de crédito imobiliário”, afirma comunicado de imprensa divulgado pela Melhortaxa nesta quarta-feira (12).

Diferença da Selic para juros imobiliários

Segundo o cofundador da Melhortaxa, Rafael Sasso, ainda há espaço para mais quedas nos juros do financiamento imobiliário. Uma das razões é a diferença entre a Selic e a média das taxas cobradas pelos bancos, que agora é de 5,16 pontos.

Para Gilberto Melo, é natural que os juros do crédito imobiliário não acompanhem as quedas na Selic. “Não existe uma relação direta entre taxa Selic e taxa de juros. O que existe é um referencial”, explica. “O custo de captação da poupança diminui, mas o custo fixo do banco continua. Além disso, a taxa contratada não é flutuante. Se a Selic subir, o banco não pode alterá-la. Quando o banco precifica a taxa, ele considera o juro futuro, principalmente”, completa.

O especialista acrescenta, ainda, que a projeção do mercado financeiro é de elevação gradual da Selic nos próximos anos, chegando a 6% em 2023. 

Um último fator é a inadimplência: “Embora tenha garantia real, existe o risco de inadimplência e, quando o cliente atrasa, o banco tem que mudar o provisionamento daquele crédito, o que diminui sua lucratividade. Quando o banco define a taxa, leva tudo isso em consideração”, ratifica Melo.

Taxas para construtoras

A Smartus entrou em contato com os cinco principais bancos em financiamento imobiliário do país para saber quais são as taxas praticadas nas linhas de Plano Empresário, porém não recebeu a informação oficialmente.

Uma fonte da Caixa que pediu para não ser identificada afirmou que nas operações com uso do FGTS, a taxa para as construtoras é de 8,3% ao ano + TR. Já nas operações com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), a taxa efetiva cai para 7,5% ao ano + TR (atualmente zerada) para empresas que têm histórico de relacionamento com o banco. 

Segundo Gilberto Melo, pela lógica, a taxa seria menor no financiamento às construtoras, já que o prazo da operação é mais curto, logo, há menos riscos. 

Sobre o futuro do mercado, o especialista crava: “É o momento adequado para comprar imóvel, pois a tendência é que os preços subam no médio prazo, como já tem ocorrido em alguns mercados, como São Paulo”.