Os primeiros balanços sobre resultados de vendas de imóveis no 2º trimestre indicam que as incorporadoras conseguiram lidar bem com o cenário de isolamento social e mantiveram bom volume de novos negócios. Em algumas faixas, porém, houve queda na demanda devido ao ambiente de incerteza econômica. Os indicadores apontam maior retração nos imóveis para a média renda.

Com menos contratos fechados e muitas vezes ainda precisando pagar o financiamento da obra, incorporadoras encontraram no mercado de capitais alternativas para ganhar fôlego. Uma das soluções é a operação Giro de Estoque, criada pela gestora Captalys. Segundo Raul Barreto, associate de Real Estate da empresa, foram originadas mais de 80 oportunidades nos últimos meses, movimentando volume superior a R$ 300 milhões no período de isolamento social.

“O Giro de Estoque antecipa até 60% do valor das unidades não vendidas sem amortizações e pagamentos de juros predefinidos. A amortização da dívida ocorre ao longo do prazo máximo de 36 meses. O pagamento é de acordo com o fluxo de vendas do estoque. A cada venda de imóvel, em torno de 88% do valor é repassado à Captalys e os outros 12% cobrem os custos com impostos e corretagem. Isso gera um fluxo de caixa harmônico e sustentável que o setor de incorporação residencial necessita”, explica Barreto.

Além de quitar o Plano Empresário, a operação pode ser utilizada para aquisição de terrenos, injeção de recursos em outros projetos ou mesmo para o pagamento de outras dívidas. “Muitas vezes, o saldo devedor do financiamento bancário é menor do que o volume da operação, liberando recursos para capital de giro”, completa o especialista.

Empreendimento entregue

Para acessar a operação, a incorporadora precisa estar com a obra finalizada e com o habite-se emitido. A liberação do recurso ocorre em até 30 dias. Segundo Barreto, o Giro de Estoque é viável em operações cujo volume seja a partir de R$ 1,5 milhão. “Outras instituições financeiras – fundo de investimentos, por exemplo – costumam fazer via CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), o que gera um custo elevado na operação e a inviabiliza para o cliente”, compara.

De acordo com o vice-presidente comercial da Captalys, Gabriel Giani, um critério para a seleção dos projetos é que haja pelo menos 50% de vendas dos imóveis. “Analisamos a velocidade de venda do empreendimento e projetamos no futuro para ver se a empresa é capaz de pagar a operação no prazo máximo de 36 meses. Avaliamos os concorrentes e o valor médio de venda do m²”.

A garantia da operação são as unidades em estoque para as quais foram antecipados os 60% do valor de venda. Segundo Barreto, tão logo a alienação fiduciária é registrada em cartório, no mesmo dia os recursos são liberados para a incorporadora. 

Minha Casa, Minha Vida

Outro diferencial, segundo os executivos da Captalys, é que o Giro de Estoque atende empreendimentos de todas as faixas de renda, inclusive projetos no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida. 

A gestora acompanha de perto o segmento e entende que as vendas no último trimestre demonstram a resiliência do MCMV, o que corrobora a tese de investimentos. “Entendemos a peculiaridade do programa: não existe venda se o incorporador não aceitar a estrutura do pró-soluto após a entrega das chaves. É um segmento no qual o adquirente tem dificuldade para pagar a entrada”, diz Barreto.

Nos últimos meses, o produto também tem sido bastante procurado por incorporadoras para projetos comerciais. “Se for um empreendimento que vendeu bem nos últimos 12 meses, ou em uma localização boa, a operação é viável. É uma solução interessante para esse segmento, também”, encerra.