Não foi o ano dos sonhos para as incorporadoras que desenvolvem prédios residenciais, mas ao olhar para o impacto ocorrido em outros segmentos do mercado imobiliário, pode-se dizer que 2020 superou as expectativas após a chegada da Covid-19 ao Brasil. 

Nos primeiros nove meses do ano, foram vendidas 129 mil novas unidades, o que significa uma alta de 8,4% em relação a 2019, quando ganhou tração a retomada do setor imobiliário brasileiro. Segundo o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Celso Petrucci, o ano terminará com vendas entre 150 mil e 160 mil unidades, avançando cerca de 10% na comparação anual. 

O bom resultado – considerando as incertezas e dificuldades impostas pela pandemia – se deve a uma combinação de fatores, mas tem na rápida adaptação aos canais digitais o grande trunfo das incorporadoras. “Em toda minha carreira, jamais poderia imaginar como as empresas rapidamente aprenderiam a lidar com a tecnologia. Grande parte das vendas ocorreu pela internet”, afirmou o presidente da CBIC, José Carlos Martins, em Live sobre o desempenho da construção em 2020.

De fato, a partir de março todos os planos de transformação digital nas empresas foram acelerados e passaram de projetos importantes para medidas urgentes a fim de lidar com as restrições trazidas pela Covid-19. Embora tenha havido queda de 16,6% no volume de vendas do 2º trimestre em relação ao 1º, o recuo teria sido muito maior não fossem as ferramentas comerciais online.

Neste aspecto, os idos de 2020 adiantaram em alguns anos uma evolução que já era esperada para o setor. Segundo especialistas em tecnologia ouvidos pela Smartus no decorrer do ano, a tendência é que haja um mix de experiências virtuais e presenciais no pós-pandemia.

Outro fator relevante foram as quedas na taxa Selic – acentuadas após a chegada da Covid-19 como forma de estimular a economia. A estratégia do Comitê de Política Monetária do Banco Central resultou na redução dos juros cobrados no crédito imobiliário e desencadeou uma avalanche de contratações – nos meses de agosto, setembro e outubro o país registrou três recordes consecutivos em volume financiado junto à poupança. 

Em dez meses, o mercado imobiliário residencial movimentou mais empréstimos do que na totalidade de 2019. O resultado anual pode superar os volumes de 2013 e 2014 e se tornar o maior da série histórica iniciada em 1994. Trata-se de outra marca importante de 2020 que deve continuar no ano que vem, já que não é cogitada uma elevação expressiva da Selic. 

Um terceiro fator relevante é o aumento do emprego impulsionado pela manutenção da atividade nos canteiros de obra, mesmo nos meses de quarentena mais severa, já que a construção foi considerada trabalho essencial. De janeiro a outubro, o setor liderou as contratações com carteira assinada no país com um saldo de 138 mil vagas. Em doze estados, a construção foi o ramo da economia que mais gerou postos de trabalho em 2020.

Se as vendas decolaram a partir do 3º trimestre, o mesmo não se pode dizer dos lançamentos, que mesmo crescendo 114% na comparação com o 2T20, ainda ficaram abaixo do resultado de 2019. No acumulado do ano até setembro, a redução na quantidade de unidades lançadas é de 27,9%.

Como o 4º trimestre costuma ser o mais movimentado do ano, e considerando que parte dos projetos represados no início da pandemia está sendo colocada agora no mercado, o resultado ao final de dezembro deve melhorar, com uma queda na casa dos 15% em relação a 2019, segundo estimativa de Celso Petrucci.

Preços dos materiais preocupam

Quem imaginou que a Covid-19 seria o único grande desafio do ano, enganou-se. A partir de julho, as construtoras tiveram que lidar com uma disparada nos preços de materiais, com alguns itens subindo mais de 50% desde janeiro, como é o caso dos condutores elétricos. Segundo Martins, este é o único fator que pode inibir o crescimento da construção em 2021 – a CBIC estima avanço de 4% no PIB. 

“As vendas realizadas em 2020 precisam ser entregues nos próximos anos e a construção das unidades representa o crescimento de 4% para o ano que vem, pois isso está contratado, praticamente independe [o desempenho do PIB] das vendas de 2021. A grande ameaça é o desabastecimento e o alto custo dos materiais, que podem impactar os contratos e as empresas”, afirma Martins. 

De acordo com a economista da CBIC, Ieda Vasconcelos, as edificações – segmento da construção ligado ao mercado imobiliário – respondem por mais de 60% do PIB da construção no Brasil.

Por fim, um importante acontecimento para o mercado residencial vertical em 2020 foi a criação da Casa Verde Amarela para aprimorar o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Apresentado pelo governo federal via medida provisória em agosto, o projeto passou pelo Congresso sem grandes mudanças e só precisa receber algumas regulamentações para ser implementado. 

De acordo com os indicadores imobiliários nacionais apresentados pela CBIC, a habitação de baixa renda responde por mais de 50% dos lançamentos e das vendas de imóveis no país, um percentual que seria ainda maior caso o levantamento fosse ampliado para municípios de menor porte.