30/01/2020
Por Henrique Cisman

Expressiva maioria dos projetos imobiliários é financiada por bancos, principalmente quando o recorte considera apenas incorporações residenciais. Entretanto, mesmo as linhas bancárias muitas vezes não conseguem atender a necessidade da empresa. A situação se agrava em projetos que despertam menor interesse dessas instituições, como loteamentos e multipropriedades.

Seja para cobrir a exposição de caixa inicial ou para viabilizar a finalização da obra, incorporadoras têm tomado empréstimos com gestoras de recursos, como é o caso da Hectare Capital. A procura é maior justamente conforme há menos interesse dos bancos, como explica o sócio-diretor da gestora, Vinicius Carvalho: “Essas empresas não são grandes o suficiente para ter um balanço robusto ou auditado que as permita acessar as linhas de crédito clássicas”.

Segundo o especialista, nesses casos a incorporadora utiliza capital próprio para bancar boa parte do projeto, mas em determinado momento, seja porque a obra é muito grande ou porque há necessidade imprevista de recursos, ou ainda porque a alavancagem faz sentido, a empresa capta empréstimo da gestora. “Não tem linha bancária para atendê-la, então a incorporadora recorre a funding alternativo”, explica Carvalho.

Além de obter o recurso financeiro necessário em si, outras vantagens de captar junto a gestoras consistem no prazo mais amplo de pagamento do empréstimo e na assessoria realizada junto ao projeto. Sobre esta última, o diretor de risco e relação com investidores da Hectare, André Catrocchio, explica: “A mesma diligência que fazemos quando há 10% de obra, é aplicada se houver 90% de obra. É um tripé básico para sustentar o empreendimento: viabilidade técnica, comercial e financeira”.

De acordo com o especialista, a diligência técnica visa observar se o projeto é consistente em termos de engenharia; a análise comercial avalia se o empreendimento tem apelo na região, quais são os concorrentes e se há boa possibilidade de sucesso nas vendas, que no fim do dia é o que paga o empréstimo; já a diligência financeira considera os riscos de inadimplência conforme o fluxo de recebíveis que o incorporador propõe antecipar.

“Não só o problema de funding é resolvido, como a empresa se torna mais profissional em questões de governança, contabilidade, gestão comercial. O empresário aprende mais sobre a própria empresa”, resume o sócio-diretor Vinicius Carvalho.

Em relação ao pagamento pelo empréstimo, embora a captação seja mais custosa na comparação com as linhas bancárias, as condições são melhores: “Quando a incorporadora toma empréstimo de uma empresa como a Hectare, nós adequamos a estrutura do funding ao projeto. Pode haver problemas inesperados no caminho, e [nas linhas bancárias] o empresário precisa ir novamente atrás do banco, vira uma bola de neve. Quando a dívida é estruturada por um fundo, não existe esse tipo de preocupação”, afirma Carvalho.

Projetos em andamento

Dentre outros projetos em andamento, Carvalho e Catrocchio destacam dois empreendimentos de multipropriedade em Gramado, no Rio Grande do Sul. Desenvolvidos pela mesma empresa, ambos precisaram de recursos na fase final de obra, com cerca de 90% da construção finalizada. Dado o bom volume de vendas, foi possível estruturar operações via CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), captando o dinheiro por meio da venda dos títulos para investidores.

Segundo Carvalho, a soma dos projetos captou em torno de R$ 20 milhões dos fundos da gestora. “Todas as regras combinadas foram cumpridas, os empreendimentos não estão totalmente entregues, mas estão adimplentes”. Ele pontua que a assessoria realizada pela Hectare e o bom relacionamento da incorporadora com os compradores dos imóveis foram essenciais para o sucesso da operação.

Vinicius Carvalho e André Catrocchio. Foto: Hectare Capital

“O CRI é apenas um instrumento de garantias jurídicas que, no pior cenário, favorece os investidores na execução do empreendimento”, continua Carvalho. Isso significa que, em última instância, se o tomador do empréstimo não consegue honrar os pagamentos nem reestruturar a operação, executa-se a alienação fiduciária e o empreendimento passa a ser de posse da gestora (que então se torna sócia-majoritária) e dos investidores que financiaram o projeto. 

Segundo o diretor de risco e relação com investidores, André Catrocchio, todos os projetos financiados pela Hectare tiveram sucesso e, portanto, não chegaram sequer perto da execução das garantias. “Se o incorporador não conhece muito das regras do jogo, não sabe o que é cessão de crédito ou alienação fiduciária, nós damos suporte e assessoramos o projeto até que seja viável estruturar uma operação”, explica.

“Trabalhamos bastante com a métrica do índice de satisfação dos nossos clientes. Conseguir fazer mais de uma operação com a mesma incorporadora, ver que o projeto foi entregue, que o custo da dívida fez sentido e a empresa alcançou o lucro esperado, esse é o maior indicador de satisfação”, afirma Carvalho. 

O mercado de multipropriedade

Regulamentados desde fevereiro do ano passado, os projetos de multipropriedades são ótimos destinos para recursos de fundos de investimentos, já que estão desassistidos pelos bancos. Segundo Catrocchio, a Hectare observa esse segmento desde 2015, quando não havia legislação específica. A partir da regulamentação, os investimentos destravaram e impulsionaram o mercado.

“A multipropriedade está atrelada ao desenvolvimento do PIB de turismo no qual o Brasil evoluiu muito, mesmo durante a crise. Vemos com bons olhos os investimentos que estão sendo feitos nesse segmento, dado que agora existe arcabouço jurídico”, afirma Catrocchio. “Gramado é um case de cidade que se desenvolveu muito voltada a esses resorts”, completa.

Para Carvalho, as pessoas estão mais dispostas a diversificar a carteira de investimentos, direcionando recursos, por exemplo, para esse tipo de projeto. “Quando há mais pessoas pensando diferente, acaba casando as pontas (investidor que procura maior rentabilidade e incorporador que precisa do dinheiro)”.

Mas o especialista faz um alerta: o menor custo do empréstimo não significa sucesso. “Se a empresa está cheia de dívidas, tem um projeto sem boa rentabilidade, com risco comercial e uma estrutura inadequada, terá problemas”. 

“Em um painel que participei, um empreendedor disse que com a redução das taxas [de juros] fica mais tentador fazer empréstimos mesmo sem necessidade. O problema é que o mercado é cíclico. Se iniciar projetos ruins, na próxima recessão o efeito do ciclo de baixa será potencializado”, explica.

Inicialmente voltada à gestão de recursos de family offices, a Hectare criou um fundo imobiliário na B3, permitindo investimentos de pessoas físicas. Segundo Carvalho, o fundo entrou recentemente na composição do Ifix.

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