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Retomada imobiliária gera “guerra” de financiamento entre os bancos

Mesmo com redução de taxas, estudo indica que os mais pobres perderam 25% da capacidade de financiamento

29/01/2020
Por Daniel Caravetti

O Santander anunciou, no último dia 7, que aumentou o percentual máximo do financiamento imobiliário de 80% para 90% do valor do imóvel. O novo sistema é válido para unidades residenciais financiadas pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da parcela decresce ao longo do contrato. Assim, a entrada para compra da casa começa a partir de 10% do seu valor.

O prazo máximo para o financiamento é de 420 meses (35 anos), com taxa mínima de juros a partir de 7,99% e correção feita pela Taxa Referencial (TR), atualmente zerada. Em termos absolutos, os juros se tornam maiores sobre o valor financiado quanto mais baixo for a entrada. Vale lembrar que as condições são limitadas a imóveis com valor a partir de R$ 90 mil. O Santander também permite a contratação com uso do FGTS e a inclusão da renda de mais de uma pessoa para fins de análise de crédito. 

A disputa por clientes através desta modalidade tem se acirrado recentemente devido ao aquecimento do setor com a redução da taxa Selic. No ano passado, a Caixa, líder no financiamento imobiliário, anunciou três reduções de taxas, chegando a 6,5% ao ano (a.a.) em dezembro. Afim de competir com a Caixa, alguns bancos privados também anunciaram reduções e promoções durante 2019. 

Desse modo, a decisão do Santander pode ser considerada uma nova arma em meio à competição entre os bancos. Enquanto outras instituições reduziram taxas de juros, o banco espanhol optou por oferecer entrada menor, tornando-se a única instituição a trabalhar com entrada mínima de 10% no país.

Portabilidade

Com as reduções nas taxas de juros para financiamento imobiliário de diversos bancos, pedidos de portabilidade de crédito imobiliário têm se multiplicado. Segundo dados do Banco Central (BC), de janeiro a novembro de 2019, a transferência de dívida imobiliária para outro banco somou R$ 1,46 bilhão, o que significa um crescimento de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses de 2018. Considerando apenas novembro do ano passado, 1.094 mutuários da casa própria transferiram suas dívidas.

Para entender se a portabilidade do financiamento para outra instituição financeira é vantajosa, deve-se calcular o chamado Custo Efetivo Total. Nele, estão incluídas as taxas de juros praticada pelo banco e seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento. Além disso, a taxa de administração das contas envolvidas, por exemplo, a dos seguros, deve ser analisada.

Regulamentação

A portabilidade é regulamentada pela Resolução 4.292/2013 do BC. De acordo com a norma, a responsabilidade de recalcular o saldo devedor, com base no Custo Total Efetivo, é da instituição de destino, sendo que o cliente tem até dois dias úteis para desistir do negócio. O prazo para que o banco de origem repasse os dados do financiamento para a nova instituição é o mesmo. Inclusive, o banco de destino não pode obrigar o usuário a contratar outros serviços como cheque especial, cartão de crédito ou seguro imobiliário, pois configura venda casada.

Segundo a resolução em vigor, o valor final do financiamento e o número de prestações não podem sofrer aumento, diferentemente do valor da prestação, que pode ser alterado mediante autorização expressa do cliente. Vale lembrar que a partir de abril, a migração de financiamento, ou seja, do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou vice-versa, será permitida desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais. No SFH, por exemplo, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão. 

Outra possibilidade que deve ser autorizada em breve é a mudança dos formatos contratuais, uma vez que o BC já se posicionou favorável à medida. Atualmente, as regras do contrato devem permanecer as mesmas, por exemplo, se a compra do imóvel foi realizada no Sistema de Amortização Constante (SAC), ainda não é possível altera-lá para o Sistema Price.

Custos

Taxas de transferência não podem ser cobradas, tanto pela instituição financeira de origem quanto pela de destino. Entretanto, custos envolvidos no processo, como o novo contrato de alienação fiduciária ao banco de destino, além de uma possível reavaliação do imóvel para confirmar seu preço de mercado, podem se tornar uma despesa para o cliente. Os gastos com isso são decorrentes de transações cartoriais e não podem ser taxadas pelas instituições.

Todos têm acesso ao crédito?

Mesmo com novas opções de financiamento imobiliário, um estudo de economistas do Observatório Brasileiro de Crédito Habitacional (OCH) indica que o acesso ao crédito vem sendo cada vez mais exclusividade das classes média e alta. O órgão observou que de 2014 para 2018 (dado mais recente disponível), os 10% mais pobres perderam em média 25,7% da sua capacidade de financiamento. Considerando os 50% mais pobres, a perda foi de 10% de capacidade.

Segundo o OCH, o motivo para a disparidade é que, nos atuais sistemas de financiamento, a renda da família é um fator determinante para aquisição do crédito. Em entrevista à Folha, um dos economistas, Henrique Bottura Paiva, falou sobre a desigualdade: “Não adianta ter tanto otimismo com a recuperação do mercado imobiliário porque esse crescimento não está levando todo mundo. É de um setor, de um mercado específico, que está deixando a maior parte das pessoas para trás”.

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