O bom trabalho realizado pelo economista Pedro Guimarães na presidência da Caixa Econômica Federal pode ser constatado por diversos ângulos. No primeiro ano da nova gestão, a estatal devolveu ao governo federal R$ 11 bilhões em empréstimos obtidos ao longo dos últimos dez anos por meio dos Instrumentos Híbridos de Capital e Dívida (IHCD), e mais R$ 8 bilhões estão nos planos de devolução em 2020.

O lucro líquido da Caixa alcançou cifras recordes no ano passado. Somente no 3º trimestre, foi superior a R$ 8 bilhões, mais de 60% do que o total de 2018 (que, até então, era o ano mais lucrativo da história da instituição, totalizando R$ 12,7 bilhões). Esse montante foi superado com folga nos primeiros nove meses do ano passado, quando o lucro líquido somou R$ 16,2 bilhões. O resultado do 4º trimestre ainda não foi divulgado, mas, segundo adiantou Guimarães, “será grande”.

O desempenho impressiona porque foi obtido em meio a reduções sem precedentes de juros, seja em empréstimos pessoais, cheque especial ou para construção e aquisição de imóveis. Em entrevista recente concedida ao Estadão, Guimarães afirmou que o foco da Caixa no crédito em 2020 é o setor imobiliário. Confira a seguir 5 ações do banco que vão melhorar as condições de financiamento habitacional:

1) Juros ainda mais baixos

Na já mencionada entrevista ao Estadão, Guimarães declarou que todas as linhas de crédito do banco podem receber nova redução dos juros em 2020. “No crédito imobiliário, chegamos em 6,50% e, se baixar mais os juros [a Selic], podemos reduzir mais”, disse. Em janeiro de 2019, quando a equipe nomeada pelo presidente Jair Bolsonaro assumiu a gestão da Caixa, os juros eram de TR + 9% ao ano. Foram quatro reduções até dezembro, chegando nos atuais TR + 6,50% a.a.

“Não há ponto de defesa em cobrar TR + 9% quando ganhamos muito dinheiro cobrando TR + 6,50%. No cheque especial, queremos baixar de 3% ao mês”, declarou Guimarães no programa Canal Livre, da Band, no último domingo (12). Segundo o presidente, a Caixa conseguiu 1 milhão de novos clientes com essas medidas. No 3º trimestre do ano passado, o percentual de inadimplência no banco foi de 2,38%, abaixo da média do mercado.

2) Novas linhas e securitização

Em agosto, a Caixa foi o primeiro banco brasileiro a lançar a modalidade de crédito imobiliário corrigido pela inflação (IPCA). Desde então, o banco já emprestou R$ 5 bilhões e aprovou outros R$ 11 bilhões nessa linha, de acordo com informações do UOL. Com a inflação próxima do centro da meta estipulada pelo Ministério da Economia, portanto, controlada, os empréstimos nessa modalidade ficam entre 30% e 50% mais baratos se comparados à linha de TR (taxa referencial), segundo cálculos do banco.

“A questão é gerar mais competição: reduzir o crédito imobiliário e corrigi-lo pela inflação dá alternativas aos clientes. Hoje, 16 bancos já oferecem [empréstimos] pelo IPCA”, afirma Guimarães. Dentre os cinco maiores bancos do país, apenas a Caixa oferece essa opção, até o momento.

Em março, a estatal pretende lançar outra nova modalidade: a de juros pré-fixados, portanto sem correção durante o financiamento. Segundo Guimarães, “os juros serão maiores, obviamente, porque tem um prêmio de risco”, mas o tomador do empréstimo não depende da taxa referencial ou da inflação para saber o valor da prestação a ser paga. “Sem correção, o cliente fica no melhor dos mundos: se a taxa subir, ele não paga mais; se a taxa reduzir, ele faz renegociação”, diz Guimarães.

Sobre o risco da operação para o banco, ele explica a política de hedge (proteção): “Vamos aplicar em títulos públicos, NTN-Bs, por exemplo, que vão me dar o hedge da inflação. Existem títulos de 30 anos corrigidos pela inflação. Se meu receio é que a inflação aumente, basta comprar títulos corrigidos pelo IPCA”. 

O presidente da Caixa destaca que o importante é criar um mercado de securitização no Brasil. Segundo o UOL, o banco tem como meta securitizar e vender a investidores metade do que for originado nessas duas linhas de crédito. Com a securitização, a Caixa vai dispor de mais recursos para ampliar a quantidade de financiamentos. Hoje, a carteira de crédito habitacional do banco é de aproximadamente R$ 460 bilhões, cerca de 60% do total do país.

“Vamos fazer via IPCA e outro sem correção para permitir a securitização. Originamos R$ 80 bilhões por ano em crédito imobiliário, mas podemos originar R$ 100 bilhões, R$ 120 bilhões, e vender R$ 20 bilhões em securitização. Com a Selic baixa, há busca de investidores por outros produtos além da renda fixa. O momento é favorável para securitização”, afirmou Guimarães no Canal Livre.

3) Home equity

Segundo o presidente da Caixa, o banco está observando modelos internacionais de alavancagem baseados no empréstimo com imóvel em garantia, conhecido como home equity. Nos Estados Unidos, por exemplo, é comum proprietários de imóveis utilizá-los como garantia para um novo financiamento habitacional. A vantagem desse modelo são os juros mais baixos.

“A maior revolução que o Banco Central está nos ajudando é com o home equity. Já existem ofertas [de empréstimos] com taxas de 7%, 8% ao ano. Mas ainda não fazemos isso bem. Os bancos privados fazem melhor do que a Caixa, por isso estamos revisando”, disse Guimarães. Apesar da autocrítica, a estatal lidera os financiamentos de home equity no país, com R$ 6 bilhões nessa classe de ativos.

4) Maior atenção para o microcrédito

Nas entrevistas para Estadão e Canal Livre, Pedro Guimarães foi enfático ao explicar a decisão da Caixa de apostar no microcrédito a partir de 2020, deixando de ser “o banco da Petrobras” (frase utilizada para se referir a grandes empresas financiadas pela estatal em gestões passadas). “A Caixa tem créditos longos com grandes empresas a taxas muito baixas”, explica.

Segundo Guimarães, o spread (diferença entre o custo de captação e a remuneração pelo empréstimo) nessas operações é próximo de zero, não sendo vantajoso para o banco. Além disso, ele argumenta que há muitos bancos em todo o mundo querendo emprestar para grandes empresas brasileiras e poucos bancos dispostos a emprestar para pequenas e médias empresas.

No tocante ao segmento imobiliário, a partir de 2020 haverá priorização para financiamentos à construção civil e à indústria em detrimento de empréstimos para capital de giro das empresas, revelou Guimarães. “Vou pegar o exemplo da Petrobrás, que é público. Com R$ 8 bilhões que a empresa pagou [de empréstimos], podemos revolucionar o microcrédito”.

5) Vendas de ativos e IPOs

Finalmente, mais uma ação que deve estimular o crédito imobiliário é a venda de participações da Caixa em outras empresas, bem como as aberturas de capital de Caixa Seguridade e Caixa Cartões. Segundo Guimarães, o banco vai continuar se desfazendo de ativos que não têm correlação com a atividade bancária e focar na concessão de crédito imobiliário em 2020. 

“Quando se vê pessoas morando em casas sem telhado e aceitando isso como se fosse um destino, para mim, isso não existe”, disse ao Estadão. No ano passado, a Caixa vendeu R$ 15 bilhões em ações de empresas como Banco do Brasil, IRB Brasil e Petrobras. A expectativa para 2020 é “muito maior”, projeta o presidente do banco.

Como funciona o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário permite que a compra de um imóvel seja financiada pelo adquirente. As operações normalmente são feitas junto a uma instituição financeira, que efetua o pagamento integral do imóvel e cobra a dívida do adquirente de maneira parcelada.

Qual a renda necessária para financiar um imóvel?

A renda exigida para realizar o financiamento de um imóvel varia conforme a instituição financeira. Em 2020, por exemplo, o Santander anunciou aumento no percentual máximo do financiamento imobiliário de 80% para 90% do valor do imóvel. Assim, a entrada para a compra da casa própria começa a partir de 10% do valor do imóvel, que deve ter valor superior a R$ 90 mil. Neste caso, o valor necessária é de R$ 9 mil.

O que é preciso para conseguir crédito imobiliário?

O primeiro passo é analisar a situação de seu CPF no cadastro do Serasa. Isso porque bancos e empresas costumam analisá-lo com o objetivo de saber se você é um bom pagador ou não. Posteriormente, deve-se fazer a escolha do imóvel, a análise das condições de financiamento de cada banco e a formalização do pedido na instituição de sua preferência.

Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?

A situação varia conforme a situação financeira e as preferências do comprador do imóvel. No geral, as condições oferecidas pela Caixa tem agradado mais o mercado, uma vez que o banco tem dominado o crédito imobiliário nos últimos anos e atuado com pioneirismo no oferecimento de novas opções, como o crédito imobiliário atrelado ao IPCA ou com juros pré-fixados.