14/8/19

O Banco Central (BC) e o Ministério da Economia estudam medidas para aumentar os recursos destinados ao crédito imobiliário. A constatação é que o montante atual disponível – somando todas as fontes, como poupança, FGTS e instrumentos do mercado de capitais – serão insuficientes para acompanhar a demanda nos próximos anos.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) revisou as projeções de empréstimos da poupança e do FGTS. De acordo com a entidade, o SBPE deve financiar R$ 75 bilhões para compra e construção de imóveis até dezembro, 31% a mais em relação a 2018, enquanto o crédito via FGTS deve retrair em 4%, para R$ 57 bilhões.

Na avaliação de Gilberto Abreu, presidente da Abecip, o mercado começa a dar sinais de retomada, sendo este apenas o começo da arrancada. “O crédito imobiliário vai crescer 30% este ano e a poupança, não”, afirmou ao Valor Econômico. Em um cenário otimista, o saldo do SBPE vai avançar entre 6% e 10%, calcula Abreu.

Além de serem naturalmente insuficientes para acompanhar a demanda, poupança e FGTS serão afetados pela queda da Selic devido à i) fuga de investidores para aplicações mais rentáveis e ii) aos rendimentos menores de investimentos do fundo, que recuam junto com a taxa básica de juros, respectivamente.

Neste cenário, além de encontrar novos ativos para aplicar os 40% de saldo do FGTS que não são destinados ao financiamento imobiliário, o governo precisa reduzir as despesas operacionais bilionárias do fundo e – principalmente – estimular a entrada de mais investimentos no mercado de capitais, em produtos como Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Em relação ao CRI, a principal medida anunciada pelo BC é a permissão para os bancos atrelarem a correção dos empréstimos ao IPCA (indicador oficial da inflação) no Sistema Financeiro da Habitação (para imóveis de até R$ 1,5 milhão). A Caixa foi o primeiro banco a comunicar adesão ao novo indexador. 

Além de reduzir os juros finais aos consumidores, a correção pelo IPCA aumenta a liquidez dos CRIs no mercado de capitais porque agrada aos investidores, que preferem adquirir papéis atrelados a indicadores de mercado. Nesse contexto, os bancos terão maior facilidade para securitizar suas carteiras de recebíveis, adiantando recursos que podem financiar novas obras. 

Decisão recente da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) também estimula a securitização no setor (veja aqui).

Já para elevar a participação da LIG no crédito imobiliário, a principal proposta em estudo é permitir que os títulos sejam emitidos no exterior – hoje estão restritos ao Brasil – mantendo a isenção tributária para os investidores. A medida tem potencial de arrecadar substancialmente mais recursos, sobretudo no mercado europeu, onde a LIG responde por 20% dos empréstimos ao setor imobiliário.

A ideia é que securitização e LIG coexistam como as principais fontes de financiamento imobiliário no país. Especialistas indicam a preferência dos bancos pela Letra Imobiliária Garantida, por ter prazos mais longos e liquidez mais adequada aos fluxos do mercado imobiliário.

O Banco Central estuda, ainda, permitir que incorporadoras e loteadoras utilizem recebíveis como garantia para financiar empréstimos junto aos bancos e outros investidores.

Mais do que resolver a questão da disponibilidade de crédito, governo e BC desejam aumentar a participação do financiamento imobiliário no PIB brasileiro, atualmente na casa dos 9%. Em outros países em desenvolvimento, como Chile, o crédito responde por 20% do Produto Interno Bruto, enquanto nos Estados Unidos se aproximam dos 70%.

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