10/12/18

O mercado de capitais brasileiro dispõe de um novo produto de investimento para financiar o setor imobiliário, a Letra Imobiliária Garantida (LIG). Introduzido por medida provisória no fim de 2014, o título foi estabelecido pela Lei nº 13.097 em janeiro do ano seguinte, porém só agora passou a ser registrado pela B3 – Brasil, Bolsa, Balcão. O banco Santander foi o primeiro a lançar LIG no mercado, no fim de novembro.

Os papéis são uma espécie de covered bond brasileiro. Na Europa, é comum o uso desses títulos para levantar crédito imobiliário, correspondendo, em média, a 20% dos recursos disponíveis para o setor. Em 2017, a LIG movimentou mais de 2,5 trilhões de euros no continente europeu.

A nova opção vem para complementar as modalidades de investimento em renda fixa no mercado de imóveis, juntando-se a poupança, LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), com o diferencial de ter um prazo mais longo – mínimo de dois anos de retenção – e apresentar dupla garantia, pois caso a instituição financeira venha a falir, por exemplo, o investimento estará atrelado a uma carteira de ativos imobiliários do banco, que então será transferida automaticamente ao cliente detentor da LIG.

Por outro lado, a Letra Imobiliária Garantida não faz parte das aplicações asseguradas pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito), mecanismo criado pelas instituições financeiras para proteger o investidor em aportes de até R$ 250 mil por banco (ou até R$ 1 milhão no total de todos os investimentos). Regulamentado pelo Banco Central desde maio, o título ainda não consta nas instruções da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), mas o lançamento dos primeiros papéis no mercado por parte das instituições financeiras deve acelerar este processo.

Potencial de crescimento do crédito

De acordo com a chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central (BC), Silvia Marques, há espaço para o crédito imobiliário dobrar ou até triplicar no Brasil, uma vez que o montante atual corresponde a cerca de 10% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional, ao passo que em outros países emergentes este percentual é de 20% a 30%. “A LIG pode ser o instrumento para isso”, diz.

Pelo maior prazo de retenção nas instituições financeiras, a LIG surge como alternativa mais segura para o financiamento imobiliário, uma vez que os demais investimentos (poupança, principalmente) têm alta liquidez, isto é, embora o financiamento tenha prazos longos de quitação, os saques podem ser feitos pelos investidores a qualquer momento, gerando desequilíbrio na oferta de crédito.

Com saldo de R$ 781 bilhões, a poupança tem dado conta da atual demanda, mas o cenário pode se alterar caso haja um boom no setor, como esperam alguns players e especialistas. “Os bancos conseguem controlar bem o comportamento dos fluxos da poupança, mas isso não muda o fato de que a caderneta não é o funding ideal para financiamento imobiliário”, afirma o jornalista especializado em derivativos e informações econômico-financeiras, Vinícius Pinheiro.

Com rendimento que pode ser atrelado à variação cambial do dólar ou a índices de inflação (a depender do tipo de título adquirido), a expectativa é que a LIG também atraia mais investimento estrangeiro para o País.

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