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Deliberação da CVM amplia possibilidades de securitização

Emissão de CRI para reembolso de gastos passados reforça apetite do mercado

6/8/19

O colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizou a emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para ressarcir empresas do setor em relação a gastos passados com aquisição, construção e reforma de imóveis. Assim, o órgão regulador amplia o rol de possibilidades de securitização, reduzindo a exposição de caixa das construtoras.

Na avaliação da sócia diretora de novos negócios da Fortesec, Juliana Mello, a medida tende a aumentar o apetite – já crescente – de empreendedores e investidores em CRIs. “A possibilidade de reembolso pelos custos já incorridos dá  um fôlego muito maior para o empreendedor, que provavelmente teve que bancar a obra com capital próprio nas etapas iniciais”, afirma.

Para Juliana, outro impulsor da securitização é o corte na taxa Selic, já que o CRI costuma ser indexado a indicadores como IGP-M e IPCA. “Há cada vez mais espaço para produtos estruturados que dão ao investidor taxas atraentes. Obviamente que precisa ser um investidor que entende o risco, mais arrojado, mas o CRI é um produto com uma estrutura muito robusta”, explica.

Com mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro, a especialista destaca que é crescente a quantidade de follow ons de fundos que compram CRI, atribuindo o aumento à segurança do papel e às garantias muito bem determinadas. “A credibilidade que a securitizadora tem no mercado faz bastante diferença junto ao investidor”, acrescenta. 

De acordo com Juliana, a Fortesec nunca teve problemas com os recebíveis, fruto de uma análise criteriosa sobre o empreendimento. “Tudo começa com uma análise da carteira e do crédito. Quando o empreendedor entra em contato, enviamos um checklist de documentos para ele e, com base nesses documentos, fazemos uma proposta”, explica.

Nessa análise, é examinada a viabilidade do projeto (se faz sentido para a região e tem boa aceitação do público), o histórico de pagamentos dos compradores das unidades, os demonstrativos financeiros da controladora do empreendimento e o imposto de renda dos proprietários, para uma análise de crédito tradicional. Além disso, a operação somente é realizada se cobrir 100% dos recursos necessários para execução da obra.

“Se a carteira [de recebíveis do empreendedor] só permite levantar R$ 5 milhões, mas há um remanescente de obra de R$ 10 milhões, não fazemos a securitização”, ilustra Juliana. “Analisamos caso a caso, não existe regra: ‘xis por cento de vendas com xis por cento de construção’, como geralmente acontece no Plano Empresário, que é uma linha bancária para financiar incorporação”, ressalta.

Vantagens

A especialista Juliana Mello vê a securitização como a alternativa mais saudável para o empresário: “é a única linha de financiamento que acompanha o fluxo de recebíveis da carteira do empreendedor. Se ele toma o recurso no mercado tradicional, tem 1 ou 2 anos de prazo para pagar, ou seja, quando há o maior descasamento de caixa do projeto, porque o desembolso é grande para a construção e a carteira dele está com parcelas pequenas [de recebíveis]”, esclarece.

Outra vantagem é a possibilidade de incluir vários projetos em uma só operação: “Já colocamos 4 loteamentos em um mesmo CRI, o que foi bem bacana porque os 4 estavam em fase de construção, em cidades diferentes, mas da mesma loteadora. A empresa consegue economizar em termos de custo fixo da operação”, diz.

Para o investidor, um dos ganhos é a isenção tributária (para pessoa física e fundos imobiliários), além da remuneração constante durante o prazo da carteira, com fluxos mensais. 

Com mais de R$ 1,8 bilhão em emissões de CRIs, a Fortesec atende em todo o Brasil, desde projetos pequenos até grandes empreendimentos. Saiba mais clicando aqui.

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