24/06/2020
Por Henrique Cisman

No final de março, o Brasil começava a se acostumar com novas rotinas inseridas pela pandemia do novo coronavírus. A primeira delas foi a transição do trabalho para o lar, quando autoridades de saúde e governos impuseram o confinamento como medida para combater o avanço da doença.

Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário percebeu que precisava de alternativas aos estandes de venda para dar continuidade nos negócios e minimizar os impactos daquilo que já se desenhava como a próxima recessão econômica. A transformação passava não somente pelo uso de tecnologias como também pela evolução nos órgãos de fiscalização e controle e, ainda, pela digitalização dos cartórios.

Confirmando o movimento de política monetária visto nos últimos dois anos, a queda na atividade econômica impulsionou cortes mais agressivos na taxa básica de juros do país a fim de aquecer a demanda ao baratear o crédito. Como consequência, a Selic nos menores patamares da história fez com que os imóveis se tornassem ativos mais atraentes para investimento, em detrimento da renda fixa. 

Todos os pontos mencionados acima apontam para tendências – algumas novas, outras não – que a pandemia trouxe ou reforçou no mercado residencial brasileiro.

1. A volta por cima da casa própria

Esta certamente é uma tendência que perdera força nos últimos anos até a chegada da Covid-19. Se antes o sonho da casa própria era argumento até para campanhas publicitárias de bancos, além, é claro, das próprias incorporadoras, o alto investimento e o longo endividamento necessários para aquisição do bem vinham colocando a casa própria em segundo plano. 

Até então, estava em curva de alta a modalidade de locação, mesmo para pessoas ou famílias de mais alta renda. A lógica era: por que investir tanto e fazer uma dívida relativamente longa se consigo obter rendimentos melhores com outras aplicações enquanto tenho maior liberdade para mudanças e experiências?

Nos últimos meses, entretanto, a necessidade de confinamento fez retornar o lado patrimonialista do brasileiro, inclusive dos millennials, público mais acostumado a mudanças e grande responsável por inserir novos paradigmas no mercado imobiliário. Mais do que o desejo de ter seu próprio imóvel, ficou inviável pagar por serviços que sequer podem ser utilizados por tempo indeterminado, vide os espaços compartilhados em apartamentos compactos.

Não estamos dizendo que o mercado de locação vai minguar, mas é fato, por outro lado, que a casa própria ganhou novo status de objetivo primordial para as pessoas.

2. Mais tecnologia, menos stands

A inserção de tecnologia no mercado imobiliário não é uma tendência nova, mas certamente ganhou proporções inimagináveis depois que a Covid-19 chegou ao Brasil. Hoje, já não é mais possível direcionar todos os investimentos para o mercado offline. Primeiro, pelas restrições que vão perdurar até que se encontre uma cura para a doença; segundo, porque os consumidores estão cada vez mais habituados ao ambiente online, um caminho que parece não ter volta.

Enquanto o isolamento social perdurava em todos os estados e municípios, incorporadoras correram para acelerar a transformação digital e investiram pesado em tecnologias de visualização virtual de imóveis e ferramentas de assinatura eletrônica, para citar apenas dois exemplos dentre os mais comuns. 

Ainda, mesmo após a reabertura parcial da economia, incluindo imobiliárias e estandes de venda, não se viu um retorno massivo dos clientes, bem como as próprias incorporadoras não parecem tratar com tanta urgência a adaptação dos pontos físicos de vendas às exigências sanitárias, um indicativo de que o ambiente digital realmente já toma seu espaço. 

Em São Paulo, no primeiro final de semana após autorização para reabertura dos estandes, apenas 60% dos locais voltaram a funcionar, de acordo com levantamento realizado pela imobiliária Brasil Brokers. 

3. Agilidade e desburocratização nos cartórios

Esta sim é uma tendência que deve graças à pandemia. Por mais tecnologia que já houvesse à disposição, os cartórios ainda não ofereciam, por exemplo, a opção de assinar digitalmente os documentos para realizar uma escritura de imóvel. Com a limitação do atendimento, ficou claro que era necessário dar este passo, pois, do contrário, a queda no faturamento seria gigante. 

De acordo com levantamento realizado pela Smartus no fim do mês de maio, em pelo menos nove estados já é possível realizar uma compra e venda de imóveis de forma 100% online: São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Paraná, Minas Gerais, Mato Grosso, Bahia, Tocantins e Rio Grande do Norte.

Mesmo quando a Covid-19 for apenas mais uma dentre as doenças virais com as quais a humanidade consegue lidar, é muito improvável que haja retrocesso e os cartórios voltem a exigir deslocamento físico para assinatura dos documentos. Em outras palavras, neste aspecto o mercado imobiliário também experimenta um caminho sem volta.

4. Imóveis maiores e descentralizados

Assim como a busca pela casa própria ganhou força com a pandemia, imóveis maiores saíram do quase esquecimento para um lugar de protagonismo. Com mais tempo em casa e a transição do trabalho para home office, naturalmente as pessoas começaram a olhar por outros ângulos para a maior necessidade de espaço.

De acordo com o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo, Basílio Jafet, aumentou a procura por imóveis com um cômodo extra. Em entrevista recente à Smartus, a redatora-chefe da revista Casa Vogue, Marianne Wenzel, comentou que essa procura ocorre “justamente pela necessidade de ter margem para acomodar a família nesses períodos mais confinados”, os quais provavelmente sejam intermitentes a partir de agora.

Ainda, outra tendência é a descentralização imobiliária, fenômeno conhecido como êxodo urbano – já registrado em cidades como Nova York e países como Peru, Índia, Costa do Marfim e Quênia. De acordo com dados do Grupo Zap, houve aumento expressivo na busca por imóveis no interior de São Paulo nos primeiros cinco meses de 2020. Nas cidades a mais de 100 km da capital, a procura subiu 340% entre maio e janeiro deste ano.

5. Maior demanda por imóveis como investimento

Finalmente, mas não menos importante, os imóveis tendem a ganhar visibilidade enquanto ativos para investimento diante do cenário macroeconômico do país, com a Selic em 2,25% ao ano. Isso porque aplicações em renda fixa – como poupança ou CDBs – já apresentam rendimento real equivalente ou até inferior à inflação. 

Como os recursos dos brasileiros estão praticamente todos em renda fixa, deve haver uma migração considerável para ativos mais rentáveis, dentre eles, fundos de investimentos imobiliários e aquisição direta de imóveis, para pessoas com maior disponibilidade financeira.

Pelo menos nos próximos dois anos, não há qualquer indicativo de que a taxa Selic retorne a patamares que façam valer a pena o investimento em renda fixa. Logo, esta é outra tendência – bastante positiva, aliás – para o mercado imobiliário.