10/03/2020
Por Henrique Cisman

Na próxima sexta-feira (13), a Smartus realiza o Fórum Imobiliário da Serra Gaúcha em Gramado/RS. Na lista de palestrantes do encontro, está a especialista em securitização Juliana Mello, sócia-diretora de novos negócios da Fortesec.

Nos últimos anos, em um cenário de maior restrição bancária para financiamentos, alternativas de crédito ganharam espaço no mercado imobiliário, principalmente em segmentos desatendidos pelos bancos, como loteamentos e multipropriedades. 

Na Serra Gaúcha, onde o turismo é ponto alto da economia, a Fortesec administra atualmente R$ 654 milhões em operações de securitização para oito empreendimentos – sendo a maioria de multipropriedades. Os projetos somam R$ 1,86 bilhão em VGV e mais de 22 mil unidades. 

A Smartus entrevistou Juliana Mello, sócia-diretora da Fortesec, para entender o atual momento da securitização no Brasil e explicar detalhes desse tipo de operação. Confira!

Smartus: O atual cenário da economia do país é propício para a securitização, talvez como nunca antes na história?

Juliana Mello: Com certeza. Estamos vivendo um momento muito bom para captação, para o mercado de capitais, com mais investidores com apetite para esse tipo de papel. Isso se deve a dois fatores principais: primeiro, ao histórico de boas operações no mercado de securitização. Segundo, à Selic muito baixa, pois o investidor tem que procurar papéis alternativos. Isso beneficia os empreendedores [do mercado imobiliário].

Como está o mercado na região Sul, nas cidades que compõem a Serra Gaúcha? Qual o perfil dos empreendimentos securitizados?

São empreendimentos de multipropriedades ou loteamentos. As operações estão excelentes, rodando perfeitamente bem, tanto dos clientes que já financiaram obra quanto daqueles que ainda estão financiando. Nenhuma obra está atrasada e todas as PMTs (pagamentos mensais para os investidores) estão em dia. 

Temos operações no Brasil inteiro, mas a Serra Gaúcha tem importância bastante relevante para a Fortesec, com destaque para Gramado, onde todos os empreendimentos de multipropriedade foram estruturados pela Fortesec.

A securitização cobre toda a necessidade de orçamento da obra?

A securitização sempre vai cobrir toda a obra para não haver risco, ou seja, nunca fazemos uma operação em que há risco de a obra não terminar e aquela carteira [de recebíveis] expirar. Se a obra não for entregue, obviamente os compradores vão deixar de pagar porque não receberam o apartamento ou o lote.

Se o empreendedor não quiser integralizar todo o remanescente de obra, ele tem direito. Por exemplo: o remanescente de obra soma R$ 10 milhões, mas a empresa só precisa de R$ 5 milhões; nós montamos uma operação de R$ 10 milhões e os custos incidem apenas sobre o montante utilizado. A operação é estruturada sobre R$ 10 milhões porque se houver qualquer problema no caminho e a empresa não conseguir aportar o restante, mesmo assim consegue terminar a obra.

Por que é vantajoso securitizar ao invés de emprestar do banco?

Banco tem operação de prateleira para incorporação. Para loteamento e multipropriedade, nem existe esse produto. Muitas vezes, os empreendedores têm que recorrer a capital de giro, e é uma linha completamente defasada em relação ao projeto. Ele toma o dinheiro e logo já tem que devolver ao banco, sendo que o projeto ainda tem exposição de caixa negativa. Esse é o benefício da securitização: é uma operação estruturada que se monta de acordo com o fluxo de caixa do projeto.

Outra vantagem: existe maior flexibilidade para montar a operação em comparação ao Plano Empresário. Na incorporação, por exemplo, não é necessário que o repasse [do saldo devedor] aconteça entre seis meses a um ano depois da entrega das chaves. Pode-se colocar o pagamento da operação para dois anos depois do Habite-se. Muitas vezes, esse processo [de financiamento do saldo devedor] é moroso, o cliente demora a conseguir o financiamento bancário. O Plano Empresário dá um prazo muito curto para o empreendedor pagar a operação.

E o investidor: como ele ganha dinheiro nessa operação?

A operação é colocada com uma taxa [de rendimento] no mercado. Por exemplo, a remuneração pode ser xis % do CDI, pode ser uma taxa pré-fixada + inflação, o que é muito comum nas carteiras de loteamentos porque os próprios contratos cedidos para securitização estão atrelados ao IPCA ou IGP-M. O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) tem muita atratividade porque é isento de imposto de renda para pessoa física.

Quais são os critérios que a Fortesec leva em conta para avaliar a operação?

Nós olhamos tudo, toda a documentação societária da empresa. Fazemos diligência jurídica do projeto, da empresa, dos garantidores, avaliação da saúde financeira e auditoria da carteira de recebíveis, porque ela precisa pagar o dinheiro que captou no mercado.  

Como a Fortesec é remunerada?

Existe um fee (taxa) de estruturação. Se o cliente, ao securitizar, tem xis para receber, um percentual fica com a Fortesec a título de remuneração.

Qual instrumento de securitização é o mais comum?

Na grande maioria dos casos, a cessão de carteira. É uma dívida muito saudável. A empresa toma o dinheiro e permanece co-responsável na operação, como se fosse um financiamento bancário. Do total recebido em cada mês, parte vai para o pagamento ao investidor, parte retorna para a empresa. 

Já o instrumento true sale (venda definitiva) tem elegibilidade de crédito um pouco mais rigorosa, pois, por se tratar de venda definitiva, o investidor só compra se a carteira de crédito for muito boa. Além disso, o empreendimento precisa estar pronto (na maioria dos casos, a securitização ocorre justamente para financiar a obra) e não aceita amortização Sacoc ou Gradiente.

Então, sim, a cessão de carteira é o instrumento mais comum e permite maior aproveitamento do potencial de recebíveis.

Quer saber mais sobre securitização? Participe do Fórum Imobiliário Serra Gaúcha.

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Foto: Divulgação/Gramado Parks

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