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Menos voláteis, fundos imobiliários são boas opções no mercado

Apesar das consequências da pandemia Covid-19, classe de ativos é interessante para investidor e fomenta setor imobiliário

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01/04/2020
Por Henrique Cisman

Como temos mostrado com maior profundidade desde a última semana, são vários os segmentos dentro do mercado imobiliário impactados pela pandemia Covid-19, sobretudo devido à medida de isolamento horizontal da população, praticamente paralisando a economia, salvos os serviços considerados essenciais.

No mercado de capitais, a classe de ações acumula grandes perdas desde o início do ano, agravadas após o novo coronavírus se espalhar nos países com maior relevância para a economia mundial. Outra classe de ativos, os fundos imobiliários (FIIs) também sofreram desvalorização, mas bem menor do que outras aplicações em renda variável, sobretudo as ações.

“Os fundos imobiliários obviamente foram impactados, mas nossa estimativa é de que o Ifix (principal índice dos FIIs) tenha um terço da volatilidade do Ibovespa (principal índice das ações), ou seja, apresenta menor risco para os investidores”, avalia Thiago Otuki, economista do Clube FII.

Otuki explica que a volatilidade é menor porque os investimentos são em ativos reais (os imóveis) e há maior previsibilidade de caixa – a distribuição dos dividendos é regular ao longo dos meses, algo que não ocorre com as ações. “Nestes tipos de crise, a correção de preços é menor”, conclui o especialista.

De acordo com Gustavo Cruz, estrategista da RB Investimentos, os impactos sobre os FIIs serão maiores quanto mais extenso for o isolamento horizontal: “A previsão é de que o pico [de contágio] seja em abril, nas próximas semanas. Se o fim do isolamento for postergado, muitas casas vão revisar para baixo suas perspectivas para a atividade econômica e aí sim haverá impacto maior”.

Thiago Otuki endossa que o maior impacto sobre o Ifix ocorreu quando o governador de São paulo, João Doria, decretou a paralisação do comércio e o fechamento dos shoppings: “O setor de shoppings é muito representativo no mercado de fundos imobiliários, tanto nos mono ativos quanto nos multiativos; houve fundos que chegaram a cair acima de 40% em março”, revela.

Suspensão de novas ofertas e dividendos

Apesar da resiliência a períodos de crise, os fundos de investimento imobiliário – principalmente os de shoppings – já anunciaram suspensão do pagamento de dividendos nos próximos meses porque não há receita, informa Otuki. “A imprevisibilidade da volta da quarentena dificulta saber de quanto serão os dividendos dos FIIs”.

Gustavo Cruz pontua que alguns setores são mais afetados que outros, como os shoppings. “Enquanto não ficar claro quando volta a operacionalizar, os shoppings vão ser duramente afetados. Já logística, bem menos, tem tudo para melhorar sua perspectiva de médio e longo prazo; o e-commerce, no Brasil ainda é pequeno, mas deve acelerar, receber um impulso agora”.

O especialista destaca que o maior impacto sobre a indústria de FIIs é a suspensão de boa parte das operações que estavam em andamento, como novas ofertas de cotas ou aquisições. “Os fundos preferem esperar para ver qual a projeção mais clara. Por mais que toda semana as instituições revisem os números de PIB, juros, inflação e câmbio, é difícil ficar confortável de que estão próximos da realidade. Enquanto não souber o tempo de paralisação, esses números estão ao vento”.

Para Otuki, a janela de ofertas e IPOs está temporariamente fechada: “De imediato, houve impacto na volatilidade e correção de preços; em termos do mercado em si, o primeiro impacto é que nessas situações sempre se encerram as ofertas. Os FIIs vinham crescendo bastante nos últimos 3 anos, captando mais dinheiro no mercado, além dos IPOs. A partir de agora, fechou essa janela. Em 2020, é pouco provável que esse mercado continue crescendo”.

Ótima opção para longo prazo

Os especialistas apontam que os fundos imobiliários permanecem como ótima opção para investimentos de longo prazo (pelo menos 5 anos). “Os FIIs seguem muito bons no médio e longo prazo, vão apresentar retornos bem interessantes. No ano passado, houve uma explosão de popularidade e não acho que isso seja revertido agora”, afirma Gustavo Cruz, estrategista da RB Investimentos.

Já o economista do Clube FII, Thiago Otuki, pondera que é cedo para falar em redução na quantidade de investidores em fundos imobiliários. Os últimos boletins divulgados pela B3 e pela Anbima mostram aumento das ofertas, do números de operações e de investidores nos primeiros dois meses de 2020 – são mais de 700 mil contabilizados em fevereiro.

Apesar de pontuar que possivelmente muitos investidores encerraram suas posições em FIIs desde que o avanço da pandemia se agravou, Otuki ressalta que o problema de remuneração na renda fixa continua: “Quem está aplicando no longo prazo tem uma taxa de juros real praticamente negativa. O investimento para o longo prazo não dispõe de muitas opções, tem que partir para renda variável, fundo multimercado, no máximo o Tesouro IPCA+”, explica.

Para Gustavo Cruz, é um momento de reeducação do novo investidor, portanto, no curto prazo, a renda fixa pode ganhar espaço: “Muita gente viu a renda variável ganhar espaço com retornos que brilhavam os olhos e não prestou atenção ao perfil de investidor, migrando para uma classe de ativos que não é correspondente ao apetite a risco. Tem investidor que pode ter ido à renda variável porque todo mundo estava ganhando dinheiro, e agora vai voltar para renda fixa”.

“O investidor com racional de longo prazo tem que entender que isso não mudou, mas, sim, aumentou. A poupança, o CDB ou qualquer outro fundo de investimento atrelado à Selic ou ao CDI vão render bem menos”, ratifica Otuki.

Atual governo favorece mercado de capitais

Na avaliação de Gustavo Cruz, os bancos públicos “bagunçaram os mercados de crédito e afastaram o mercado de capitais e os bancos privados entre 2012 e 2016”, situação modificada com a nova equipe econômica do Governo Federal.

“Por mais que haja esse choque muito forte no curto prazo, eu entendo que o mercado de capitais brasileiro está se desenvolvendo numa velocidade interessante e isso vai continuar, é uma mudança que não volta mais, a menos que se mude drasticamente o governo. É um cenário cada vez melhor para o mercado de capitais brasileiro”, afirma.

Thiago Otuki destaca que há uma parcela crescente de fundos imobiliários voltada ao financiamento de loteamentos e incorporação, além dos FIIs que adquirem imóveis performados para administrar. Por ora, contudo, a tendência é que haja menor participação dessa fonte de recursos. “Os FIIs vão ter dificuldade de aumentar o tamanho, de ofertar novas cotas no mercado”.

Retorno à normalidade

Não há projeções assertivas sobre o retorno do mercado de FIIs ao patamar anterior à crise. Primeiro, é necessário saber quando a curva de contágio será controlada para a economia voltar. Segundo Cruz, é difícil que a retomada ocorra até o final do ano: “A perspectiva do Brasil é muito boa no médio e longo prazo, projetos muito importantes a serem votados. Não está distante, mas é bom ter pés no chão para não achar que vai ser da noite para o dia”.

Para Otuki, o quadro é totalmente incerto: “Se ficar parado 2 meses, é uma coisa; 3 meses, é outra coisa; esse tipo de situação – de desligar a economia e reativar depois – nunca havia sido feito. Ninguém sabe como será o comportamento das empresas e dos consumidores, e isso dificulta qualquer tipo de projeção sobre o fluxo de receita das empresas e dos fundos imobiliários”.

O que são os fundos imobiliários?

Fundos de investimentos imobiliários (FIIs) são formados por grupos de investidores que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. Tradicionalmente, o dinheiro é utilizado na construção ou aquisição de imóveis e administrado por um gestor que define onde ele será aplicado.

Qual o rendimento de um fundo imobiliário?

A alíquota cobrada sobre lucros obtidos com investimentos em fundos de investimentos imobiliários é de 20% e acontece no momento de venda das cotas por parte do investidor. Os FIIs pagam rendimentos variados de acordo com o desempenho dos imóveis que compõem a carteira do fundo.

Quando o FII paga dividendos?

A regulamentação que rege os fundos de investimentos imobiliários determina que ocorra semestralmente a distribuição de, no mínimo, 95% dos lucros recebidos. Esse processo é realizado na forma de rendimentos, que podem ser repassados mensalmente, ao final de cada semestre ou no final do ano para o investidor.

Qual o melhor fundo imobiliário?

De acordo com a Rico Investimentos, os melhores fundos imobiliários de 2019 foram: Iridium Recebíveis (IRDM11), Mogno Fundo de Fundos (MGFF11), XP Malls (XPML11), Vinci Shopping (VISC11), Hedge Brasil Shopping (HGBS11), SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11), Fator Verità (VRTA11), CSHG Logística (HGLG11), XP Logística (XPLG11) e BTG Fundo de Fundos (BCFF11).