Após a Câmara dos Deputados aprovar o texto-base do projeto de lei de conversão da medida provisória 996, que institui o programa Casa Verde Amarela, na última quinta-feira (3), o Senado validou a proposta nesta terça-feira (8) sem alterações – foram rejeitadas, em votação, sete emendas de senadores. O PLV nº 41 segue para sanção do presidente da República, Jair Bolsonaro, para se tornar lei federal. 

De acordo com Daniel Pettersen, associado sênior do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados em Belo Horizonte, apenas duas emendas foram admitidas na Câmara em relação ao texto original da MP: manutenção do regime especial de tributação (RET) e limitação das informações de cadastro dos mutuários aos programas habitacionais do governo, sem incluir dados de outros contratos habitacionais assinados pela pessoa.

“São medidas que não alteram o teor da medida provisória”, afirma Pettersen. Além das emendas, o relator – deputado Isnaldo Bulhões Jr. – fez alterações pontuais na redação para aperfeiçoar o projeto, assinala o advogado. “Os benefícios que as famílias estão recebendo não farão parte do cálculo de renda para evitar que o auxílio emergencial resulte em mudança de faixa”, ilustra Pettersen.

Nos objetivos da Casa Verde Amarela, houve a inclusão de um inciso sobre o estímulo às micro e pequenas empresas da construção civil: “Nota-se, pelo menos em tese, a tentativa de viabilizar a entrada dessas empresas no sistema habitacional. O programa abrange áreas rurais e pretende dar foco às regiões Norte e Nordeste, mercados nos quais grandes construtoras podem não ter interesse”, explica Daniel Pettersen. 

“Outra alteração é no artigo 4º, com a inclusão de incisos sobre os critérios de seleção dos beneficiários, que agora, de forma bem clara, cabem ao Poder Executivo”, acrescenta o especialista.

Sócio do mesmo escritório, o advogado Marcos Prado lembra que também houve mudanças em relação aos loteamentos no âmbito da Casa Verde Amarela. “O prazo para a execução de obras foi dobrado para oito anos, condição que precisa ser ratificada em âmbito municipal, por meio de lei; outra alteração é que loteadores pessoa física também terão acesso a crédito no novo programa”.

“Em relação a esta mudança, uma das alterações na Lei 6.766/79 é que o loteador – sendo pessoa física ou jurídica – consegue participar da CVA para fins de acesso a crédito. A ideia é que mesmo que a empresa seja pessoa física, o empreendimento possa contar com os subsídios do programa”, afirma Prado.

Mais uma novidade trazida pela medida provisória, a utilização de imóveis da União para fins habitacionais também foi mantida pelo Congresso e obteve maior detalhamento no texto elaborado pelo relator do projeto na Câmara: “O artigo trata das contrapartidas do ente privado que venha a receber o imóvel, as quais devem ser realizadas na mesma unidade objeto da alienação, como obras de infraestrutura”, explica Pettersen.

Segundo Prado, a alienação de imóveis da União, em princípio, pode ser realizada para empreendimentos de qualquer grupo de renda. “É uma novidade do programa, pois no Minha Casa, Minha Vida os municípios é que entravam com o terreno, faziam licitação e usavam recursos da União para pagar a obra”, compara. 

Na redação do PLV nº 41, complementa Pettersen, também está mais detalhado o reembolso sobre investimentos realizados pelas construtoras em áreas como energia elétrica e coleta de esgoto, nos casos em que a responsabilidade pelo serviço seja das prefeituras ou das concessionárias.

Depois de sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro, a Casa Verde Amarela ainda precisa de regulamentações – tanto do Poder Executivo quanto da Caixa – em alguns pontos importantes, como a definição das faixas de renda de acordo com os grupos do programa (clique aqui para saber mais sobre a CVA).

Bem-vinda

De modo geral, a Casa Verde Amarela foi bem recebida pelas construtoras e associações que representam o setor. O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins, comemorou a aprovação da matéria no Congresso e parabenizou o governo federal pela iniciativa, assim como o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e os relatores do projeto na Câmara (deputado Isnaldo Bulhões Jr.) e no Senado (senador Márcio Bittar). 

Para Antonio Luiz Lage, CEO da Valor Real, a Casa Verde Amarela é praticamente uma continuidade do programa que existia. “Haverá redução dos juros somente nas regiões Norte e Nordeste”, comenta o executivo, cuja atuação é focada no Paraná. “As virtudes da CVA estão em outros itens, como a regularização fundiária, que é de grande importância para o país, mas isso não vai viabilizar mais projetos residenciais, pois é um nível de atuação diferente”. 

O empresário celebra a manutenção do regime especial de tributação no novo programa: “O RET é essencial do ponto de vista financeiro para os empreendimentos populares, uma vez que as margens são muito menores do que na incorporação imobiliária tradicional”, aponta.

“Se o RET fosse extinto e retornasse a tributação ordinária pelo lucro presumido, isso implicaria em aumento imediato no preço de venda dos imóveis. O RET viabiliza a manutenção do preço de venda do m² construído, uma vez que não houve aumento do valor máximo financiável no programa”, completa Lage.

Apesar de haver menos recursos no orçamento do FGTS para habitação nos próximos anos, o ministro Rogério Marinho (MDR) afirmou que a aprovação da Casa Verde Amarela no Congresso permitirá o acréscimo de 100 mil novas unidades por ano a partir de 2021. Dentre os motivos da alta, destaque para a redução do pagamento feito ao agente financeiro do programa (Caixa) e a extinção da faixa 1 para novas contratações, que consumia a maior parte dos subsídios.

“Isso é fundamental porque uma melhor distribuição de recursos permite mais m² para ser construído e vendido. Não se usa todo o recurso para viabilizar, por exemplo, 10 mil moradias populares para um público sem capacidade de renda, mas, sim, 100 mil unidades para famílias que têm a mínima condição de realizar os pagamentos”, opina Lage.

“O grande beneficiado é o público com renda formal e capacidade de contratar uma dívida de financiamento imobiliário. Uma vez que o funding é limitado, aumenta-se o espectro de oferta de imóveis. Isso é uma política habitacional que privilegia não o assistencialismo, mas a responsabilidade dos adquirentes. É um investimento e não um prêmio ou benefício social”, ratifica o CEO da Valor Real.

Foto: Rodolfo Stuck