09/01/2020 (atualizado em 10/01 às 11:30)
Por Henrique Cisman

Dados do Índice FipeZap referentes a dezembro divulgados nesta terça-feira (7) mostram que o preço médio de venda de imóveis residenciais ficou estável em 2019 nas 50 cidades monitoradas, sem variação em relação a 2018. O resultado interrompe dois anos seguidos de quedas nominais (-0,53% em 2017 e -0,21% em 2018), porém continua distante da inflação oficial do período, que foi de 4,31%, conforme divulgado hoje pelo IBGE, pouco acima da meta de 4,25% estipulada em janeiro.

Dessa forma, a média dos valores anunciados de imóveis residenciais obteve a quinta desvalorização real consecutiva, isto é, desde 2015 os preços ficam abaixo da inflação no período. Em 2019, essa queda foi superior aos 4%. 

É possível elencar algumas causas para o ocorrido, dentre as quais a disparada dos preços no período pré-crise econômica (principalmente nos anos de 2009 a 2011), em uma espécie de boom especulativo que foi derrubado a partir de 2014. Apesar da recuperação econômica cada vez mais pujante, a relação entre oferta e demanda permanece equilibrada (ainda que os estoques venham caindo), não justificando um eventual aumento nos preços igual ou superior à inflação.

Em 2020, o mercado financeiro projeta uma inflação acumulada de 3,60%, com a Selic mantendo-se nos 4,50% ao ano até dezembro. Com o custo do crédito imobiliário mais baixo, a redução dos desempregos e incentivos ao consumo, este pode ser o ano no qual a sequência de desvalorização real chega ao fim. Aumentos como os do passado, entretanto, estão longe de ser realidade.

Contrastes nas capitais

Apesar da variação nula na média das 50 cidades que compõem o Índice, houve diferenças entre as 16 capitais acompanhadas, sendo que oito registraram aumento nominal e outras oito, queda. Em nenhuma capital a valorização foi superior ao IPCA de 2019. Destaque positivo para Manaus (3,61%), Vitória (3,57%) e Florianópolis (3,31%) e negativo para Fortaleza (-8,07%), João Pessoa (-4,46%) e Curitiba (-2,66%). 

Considerando as duas capitais com maior peso na composição do Índice, São Paulo teve alta acumulada de 2,26% no ano passado, enquanto o Rio de Janeiro amargou a quinta queda nominal consecutiva, com -2,25%. Interessante notar a reversão ocorrida a partir de 2015 – até então, a capital carioca acumulava altas maiores do que a capital paulista, que, por sua vez, não apresentou retração nominal mesmo nos anos mais agudos da crise econômica.

Mesmo assim, o Rio permanece na liderança com o preço mais elevado por m² nas vendas de imóveis residenciais (R$ 9.331), com São Paulo se aproximando (R$ 9.015). Balneário Camboriú (R$ 7.359) e Brasília (R$ 7.346) vêm na sequência, ligeiramente acima da média nacional (R$ 7.235). As capitais com valor mais baixo são Campo Grande (R$ 4.165), Goiânia (R$ 4.211) e João Pessoa (R$ 4.546).

Locação tem bom desempenho

Se os preços de venda dos imóveis ficaram estagnados, o ano de 2019 foi positivo para a locação. Com dados disponibilizados até novembro, o Índice FipeZap apontava alta de 5,03% no acumulado de 12 meses, suficiente para superar a inflação do período, ou seja, houve aumento real dos aluguéis residenciais. 

Já o IGP-M medido pela FGV (Fundação Getulio Vargas) fechou dezembro com expressiva alta de 2,09%, acumulando elevação de 7,30% em 2019. O indicador costuma ser utilizado para reajustar os valores de aluguel residencial e, segundo especialistas, pode ser repassado integralmente aos contratos vigentes.

Um dos componentes do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) encerrou 2019 com alta acumulada de 4,03%. A mão de obra oscilou para cima em 4,92% e os custos com materiais, equipamentos e serviços subiram 3,22%. O indicador mede a variação dos preços dos insumos utilizados na construção habitacional e é aplicado na correção dos valores de imóveis adquiridos na planta.

Em dezembro, foram lançados os dois primeiros fundos imobiliários voltados para locação residencial, modalidade inédita no Brasil. O FII Luggo, composto por unidades da MRV, alcançou a captação mínima de R$ 90 milhões e está em operação. Já o FII Housi, da Vitacon, cuja captação inicial prevista era de R$ 350 milhões, não atraiu o interesse esperado e, após reduzir o valor mínimo de R$ 150 milhões para R$ 50 milhões, teve que suspender a oferta por indicação da CVM.

Por se tratar de um produto novo, especialistas veem como normal a dificuldade dos fundos para precificar as cotas, bem como a maior desconfiança dos investidores, o que não altera a tendência de novos FIIs voltados para locação surgirem no decorrer do ano. 

Inclusive, grandes incorporadoras têm optado por construir empreendimentos exclusivamente para aluguel, casos de Cyrela e da própria MRV. Já a HM Engenharia, em parceria com a startup QuintoAndar, disponibiliza para locação imóveis que compõem seu estoque. Na onda dos hábitos de consumo dos millennials, o aluguel é uma tendência forte.

Leia também: Novembro apresenta melhor resultado de financiamento no setor em 55 meses
Empresas do setor imobiliário dobram valor de mercado em 12 meses

Foto: Guilherme Favaron

Para mais informações e acesso a conteúdos exclusivos, siga-nos em nossas redes sociais: