10/03/2020
Por Henrique Cisman

Os cortes na taxa oficial de juros do Brasil e a maior injeção de recursos de investidores estrangeiros, como do grupo Softbank, foram responsáveis pela explosão de boas novas ideias para atender diversos setores da economia, dentre eles o mercado imobiliário. 

Formado em Administração de Empresas e com experiência no setor imobiliário, Rafael Steinbruch deixou seu emprego em um fundo global situado nos Estados Unidos para empreender no Brasil. Em julho do ano passado, ele co-fundou a Yuca, startup que oferece ampla quantidade de serviços para moradores, investidores e incorporadores imobiliários. 

Com as incorporadoras, a atuação pode ocorrer de três maneiras, segundo o empresário: fazer a gestão dos serviços em prédios já construídos; performar estoque para venda e locação; ou lançar conjuntamente o empreendimento com a incorporadora, com foco em investidores que buscam renda com aluguel do imóvel.

As soluções de moradia vão desde apartamentos compartilhados (“colivings”) até unidades individuais para famílias. “No caso dos colivings, a Yuca consegue aumentar o valor do aluguel de um apartamento em até 60% em comparação a um aluguel comum”, afirma Steinbruch. Hoje, a startup possui 36 apartamentos nesse modelo.

“Nossa base de dados permite saber qual é a demanda em determinada região. Sabemos como as pessoas querem morar, que preços podem pagar, portanto, ajudamos a desenvolver o produto”, revela o co-fundador da Yuca. Nestes casos, a parceria tanto pode objetivar a venda como a locação dos imóveis novos. Quando há estoque, a startup performa a unidade para dar liquidez.

“Temos uma base de investidores interessados em comprar imóveis performados para renda. Podemos ajudar a incorporadora na venda desse imóvel performado. Com o estoque, a incorporadora está pagando condomínio e IPTU enquanto não vende. A Yuca performa o imóvel, encontra inquilinos e ajuda a achar um comprador (investidor) para a unidade”, esclarece o especialista.

Segundo Steinbruch, a procura pelo aluguel como renda passiva é crescente: “O setor residencial é o maior mercado de propriedades para renda, porém ainda muito pulverizado e informal. Com a queda dos juros, aumentou o interesse de investidores por essa classe de ativo, só que ainda não existem bons operadores de residencial para renda no Brasil”. 

Neste contexto, tecnologia e prestação de serviços omnichannel são características primárias nos projetos Yuca: “Além de entender a demanda, há muita tecnologia embutida no imóvel. No aplicativo, o usuário encontra qualquer serviço de que necessite. Essa facilidade oferecida aos inquilinos maximiza o aluguel do proprietário”, continua o especialista.

Ainda, a startup trabalha para implementar IoT em todas as unidades geridas, acrescenta Steinbruch.

Dispensa de fiador

Outra característica é a dispensa da figura do fiador. De acordo com o empresário, a startup realiza checagens criminais e de crédito – a primeira, acessando bases de dados públicas dos municípios; a segunda, utilizando os mesmos prestadores de serviços dos grandes bancos para saber se o inquilino é capaz de pagar pelo aluguel. “[O aluguel] tem que comprometer no máximo 40% da renda bruta. Se o aluguel é R$ 4 mil, a renda mínima [mensal] deve ser R$ 10 mil”.

Quarto de apartamento gerenciado pela Yuca. Boa parte das unidades é destinada ao aluguel. Foto: Yuca

Ainda segundo o especialista, o modelo de negócio se aplica a empreendimentos de todos os padrões – de econômicos aos de alto padrão. “Na República (bairro em São Paulo), por exemplo, o nosso foco é extremamente econômico. Um apartamento de dois quartos, onde perfeitamente cabe uma família com dois filhos, custa R$ 3.200, incluindo condomínio, IPTU, limpeza etc”, revela.

Hoje, além da República, a startup atua em bairros como Pinheiros, Jardins, Santa Cecília, Itaim, Higienópolis, Paraíso e Bela Vista, todos estes situados em São Paulo. “A partir de 2021, vamos considerar outras praças, mas somente para o projeto inteiro (100% das unidades do prédio)”, projeta Steinbruch.

Custos

De acordo com o co-fundador da Yuca, em média, a startup recebe 10% do valor bruto do aluguel, seja o proprietário um investidor ou mesmo a incorporadora, mas há uma curva de incentivos: “Por exemplo, se a ocupação [dos imóveis Yuca] estiver inferior a 50%, a remuneração cai pela metade. Estamos alinhados ao incorporador na performance do ativo dele”, destaca.

Para os inquilinos, além da centralização dos serviços no aplicativo, outra facilidade é a soma de todos os custos – tais como taxa de condomínio, IPTU e os próprios serviços contratados – em um boleto único. “Essa solução resolve o problema dos custos e de inadimplência”, ressalta Steinbruch. Nos casos de manutenções ordinárias, o custo é zero para proprietários e inquilinos, pois a Yuca arca com as despesas.

A fim de que a oferta de serviços seja eficiente, a startup mapeia as regiões onde atua buscando parceiros locais para fortalecer a economia do bairro. Os mais solicitados são serviços de lavanderia, entrega de comida e personal organizer.

“No geral, as pessoas moram em produtos ruins, caros e distantes. A missão é melhorar a vida das pessoas na cidade, colocá-las mais perto de onde trabalham”, finaliza o especialista.

Rafael Steinbruch se junta ao time de empreendedores com presença confirmada no Smartus Proptech Summit 2020. Confira programação completa no link. 

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