08/05/2020
Por Henrique Cisman

A queda no volume de vendas de imóveis desde que o Brasil adotou o isolamento social não abalou o mercado de securitização. Pelo contrário: neste momento, a operação é uma das saídas para levantar recursos e manter as atividades, sejam elas administrativas ou mesmo nos canteiros de obra. 

“Muitas empresas tocam as obras com os recebíveis das carteiras, porém agora estão sofrendo, nem todo adquirente consegue adimplir. Logo, esse recurso mensal caiu e uma vez que o incorporador observa queda nas vendas e nos pagamentos, não vai conseguir entregar a obra. A securitização traz os recebíveis a valor presente e remunera o investidor”, explica Juliana Mello, sócia-diretora de novos negócios da Fortesec.

De acordo com a executiva, recentemente foram concluídas operações para shoppings centers, loteamentos e multipropriedades. “Eu não diria que a velocidade está mais alta porque ela já era alta desde dezembro. É como se não tivesse virado o ano. Geralmente, o 2º semestre é mais movimentado, mas este ano, em comparação com o ano passado, já estamos em uma crescente no 1º semestre”, ressalta.

Embora tenha havido certo pânico no mundo dos investimentos no início da pandemia, existe um perfil de investidor habituado às oscilações típicas da crise que continua adquirindo os papéis negociados nesse tipo de operação – conhecidos pela sigla CRI (Certificado de Recebível Imobiliário). “Estamos emitindo operações normalmente. Nenhuma obra parou por causa de funding”, reforça Mello.

Inadimplência aumenta, mas não prejudica pagamento ao investidor

De acordo com o diretor de operações da Conveste Serviços Financeiros, Bruno Almeida, a inadimplência aumentou desde que a atividade econômica foi paralisada. Em algumas carteiras, a queda nos recebimentos chegou a 30%. Porém, o especialista explica que inicialmente não há prejuízo para o investidor nas operações monitoradas, uma vez que elas possuem o que se chama de razão de garantia ou razão de fluxo.

“Essas quedas estão dentro do que é previsto quando a operação é estruturada. Se houver uma retomada da economia nos próximos meses, não deve haver qualquer prejuízo para loteador ou investidor”, afirma Almeida.

Diretor de relação com investidores da gestora Hectare Capital, André Catrocchio destaca que a redução das receitas não foi suficiente para prejudicar a performance dos ativos do fundo HCTR11, com aplicações em CRIs. 

Ele explica que a análise pode ser feita de duas formas: primeiro, olhar para o preço das cotas, que apresentaram forte queda em março, refletindo a incerteza do investidor e a expectativa pelo pior cenário. “Os cotistas – muitos deles pessoas físicas – acabaram vendendo a qualquer preço, o que fez com que o valor da cota caísse de R$ 130 para R$ 85 no pior momento; atualmente, já está perto dos R$ 115”, revela.

Na outra análise, que considera a performance dos ativos, a situação surpreendeu positivamente: “Mesmo em março e abril, distribuímos em torno de 1% de rendimento ao mês, ou seja, continuou nos patamares de antes”, afirma Catrocchio. Assim como Almeida, ele destaca que a operação – uma vez que é estruturada – tem mecanismos para lidar com inadimplência e até períodos de crise.

“O primeiro grande ponto é a razão de fluxo: para cada xis mil reais que precisam ser pagos aos investidores, há um colchão de 20% a 30%, em média. Em momentos como agora, esse colchão consegue suportar a redução da receita sem haver problemas”, assinala o executivo.

“No pior cenário, se a receita for a zero, por exemplo, a operação separa uma parte do dinheiro investido no empreendimento para constituir o fundo de reserva, que tem recursos suficientes para pagar os próximos dois compromissos do CRI. No momento, ainda estamos no primeiro nível, no colchão de garantia”, completa.

Apesar de todas as estruturas mencionadas, o diretor de operações da Conveste, Bruno Almeida, alerta que o cenário pode piorar se a atual situação perdurar por muito tempo: “É um efeito cascata: as pessoas param de ter renda e param também de pagar as parcelas mensais [para o loteador ou incorporador]”.

“Se a situação se prolongar por mais tempo e impactar o 2º semestre, vai ser acionado o fundo de reserva. Se chegar a uma situação de economia parada até o final do ano, o mercado como um todo tende a sofrer, não vai ser uma exclusividade do setor imobiliário ou das operações de securitização”, finaliza André Catrocchio.

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