04/05/2020
Por Daniel Caravetti

Diante da maior crise econômica mundial dos últimos 12 anos, a contenção de gastos entre pessoas físicas e jurídicas tem gerado queda na demanda de diversos produtos e serviços. Muitos deles, consequentemente, passaram por uma redução de preços e alguns, como o petróleo, chegaram a atingir valores negativos. Resiliente, o mercado imobiliário brasileiro tem se mantido estável até então.

Segmento residencial

De acordo com o Índice FipeZap, março registrou alta de 0,18% no preço médio de venda de imóveis residenciais, resultado superior ao observado no mês anterior (+0,15%) e à inflação (+0,07%) do mesmo mês. Vale lembrar que a pesquisa avalia imóveis localizados em 50 cidades brasileiras.

Para Guilherme Werner, sócio da Brain Inteligência Estratégica, caso o isolamento social tenha fim ainda no primeiro semestre, empreendimentos residenciais realmente não devem sofrer uma grande queda nos preços.

“A expectativa é que no segundo semestre o ritmo do mercado volte, com maior procura. Se as empresas forem resistentes, pode haver o represamento de demanda neste período. Ainda há boas opções de financiamento imobiliário, o que também não induz a queda nos preços, uma vez que o poder de compra do consumidor aumentou”, afirma em entrevista à Smartus.

Entretanto, o especialista ressalta que há diferentes realidades no segmento residencial e a queda nos preços também deve variar de acordo com algumas especificidades. Uma delas, por exemplo, está relacionada com o estágio do empreendimento.

“Produtos recentemente lançados são frutos de compras de terrenos por altos preços devido ao recente aquecimento do mercado imobiliário, principalmente em São Paulo, onde o valor dessas áreas registrou alta de até 20% em 2019. Nestes empreendimentos, dificilmente haverá margem para abaixar o preço de venda. Já os imóveis em estoque podem ser melhores negociados durante a crise”, diz.

Outro aspecto que age sobre a redução de preços é o padrão dos imóveis, uma vez que estão expostos a diferentes demandas, como explica Werner: “De maneira geral, os produtos de nicho – como imóveis de alto padrão ou de segunda residência – podem sofrer mais. Isso porque trabalham com um mercado no qual há menor necessidade de moradia e os clientes devem buscar produtos com custo de oportunidade”.

“Já os empreendimentos residenciais de padrão econômico possuem margens mais justas e contam com maior demanda, mesmo em momentos turbulentos como esse. Por isso, em um primeiro momento, não acreditamos que sofrerão impacto em termos de preços”, completa.

De qualquer maneira, uma campanha nacional com intuito de dar uma injeção de ânimo aos consumidores já foi lançada por CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias),no último dia 23.

Batizada de “Vem Morar” e com apoio da Caixa, a iniciativa terá duração de 60 dias e incentivará a venda de imóveis com descontos de, no mínimo, R$ 3 mil. A campanha aglomera desde moradias do programa Minha Casa, Minha Vida até empreendimentos de alto padrão, onde os descontos poderão ser maiores. A situação fundamenta a análise feita por Werner.

Algumas construtoras, inclusive, já têm utilizado novas estratégias comerciais durante a crise, com destaque para as vendas pela internet. No último mês, por exemplo, a MRV realizou o seu primeiro feirão 100% online e a Tegra lançou a campanha “visite um Tegra sem sair de casa”.

Segmento de lajes corporativas

Os preços dos imóveis comerciais – de modo geral – também não registraram grande variação em março, de acordo com o Índice FipeZap. Após estabilidade em fevereiro, o valor médio de venda recuou 0,13%, enquanto a inflação ao consumidor registrou ligeira alta de 0,07%. Vale lembrar que a pesquisa abrange salas e conjuntos comerciais de até 200m².

Levando em conta apenas o mercado de lajes corporativas, a especialista Márcia Castro, diretora de Capital Markets da JLL, confirma que até o momento não houve grande variação nos valores dos imóveis: “Por enquanto, não temos visto mudanças de preços tão relevantes. Inclusive, existiam algumas propostas do ano passado que foram reafirmadas durante a pandemia”.

“Esses interesses geralmente têm sido pela compra de imóveis geradores de renda, por parte de uma minoria de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) capitalizados, uma vez que grande parte deles não está em um bom momento para investir. De qualquer forma, estamos analisando e ainda não sabemos se os preços se manterão nos patamares anteriores à crise, até porque o mercado, no geral, está volátil e é interligado”, complementa.

De acordo com a executiva, assim como no caso dos imóveis residenciais, essa variação também deve ser diferente conforme especificidades da propriedade. Quanto maior a demanda do mercado, que no caso de escritórios está muito relacionada à sua localização, mais estáveis devem ficar os preços.

“Algumas localidades têm muito mais destaque no cenário brasileiro, especialmente nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Na capital paulista, por exemplo, existe a chamada região prime, que abrange a Faria Lima, Av. Paulista e outras vias importantes, onde sempre há alguém querendo comprar. Não há dúvida que a localização pode interferir na queda de preço. Imóveis que estão em locais privilegiados sofrem menos”, diz em entrevista à Smartus.

Em relação ao padrão das lajes corporativas, a especialista garante que ainda é difícil mensurar as variações de preço, mas sugere uma incomum estratégia de venda que pode ser adotada pelo segmento de alto padrão em meio à pandemia.

“A JLL classifica os imóveis como triplo-A, A, B e C em São Paulo. São diferentes realidades, mas, até então, não dá para prever quais devem sofrer mais. Mesmo assim, vendedores que querem encontrar uma saída para imóveis de alto padrão – dando maior liquidez a eles – devem pensar em financiá-los. Acreditamos que o parcelamento pode ser um recurso inteligente de venda na crise”, afirma.

Entretanto, Castro revela que conversou recentemente com bancos e ressalta que a obtenção de crédito está mais difícil neste momento. Segundo a diretora da JLL, há maior rigor na análise de risco, o funil está mais apertado e muitas instituições estão trabalhando com taxas de juros flutuantes.

Para finalizar, a executiva lembra que a venda de lajes corporativas também tem esbarrado em problemas operacionais: “Muitas vezes, não há evolução nas transações em andamento, pois muitos documentos envolvem órgãos públicos, como cartórios e fóruns, que não estão operando normalmente. O período de auditora técnica, por exemplo, está praticamente suspenso. Isso afeta a conclusão dos negócios”.

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Foto: João Tzanno

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