Mediante uma gradual recuperação econômica do Brasil, com participação significativa do mercado imobiliário, além das baixas taxas de juros, o ano de 2020 era bastante favorável para a abertura de capital por parte de construtoras e incorporadoras, fato que não acontecia desde 2009, quando a Direcional realizou seu IPO (oferta pública inicial).

Assim, Mitre Realty (MTRE3) e Moura Dubeux (MDNE3) deram fim ao jejum e abriram capital em fevereiro deste ano, feito que parecia carimbar o movimento de retomada do mercado imobiliário. Vale lembrar que a Moura Dubeux se tornou a primeira construtora nordestina a ingressar no mercado de ações. 

Entretanto, as empresas, assim como os investidores, não contavam com o novo coronavírus. O fato atrapalhou os planos das companhias, que tiveram que lidar com uma queda brusca no preço de suas ações. Mitre Realty e Moura Dubeux, que realizaram seus IPOs a R$ 19,30 e R$ 19, respectivamente, ingressaram no mês de julho precificadas a R$ 15,19 e R$ 7,51. As quedas foram de 21% e 60%.

No início do ano, estas duas construtoras não eram as únicas com planos de abrir capital em 2020. Chegaram a protocolar registro na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para IPO outras seis empresas de construção: Canopus Holding, One, Pacaembu, You,Inc, Cury e Riva 9. Ainda há o Grupo Kallas, que não formalizou o pedido, mas já contava com um banco contratado.

Abertura de capital ainda em 2020?

Uma vez que o cenário econômico do Brasil e do mundo foi alterado, a maioria das construtoras citadas decidiu interromper os planos de abertura de capital logo após o surto do novo coronavírus. Contudo, neste momento, três delas já sinalizam a pretensão de retomar o IPO em 2020.

Uma delas é a Riva 9, que pertence à Direcional e foi constituída com o objetivo de desenvolver empreendimentos destinados ao segmento de média renda. Dentre as construtoras que formalizaram o pedido na CVM, ela é a única que não suspendeu o processo de abertura de capital. O IPO, entretanto, ainda não foi realizado. 

A outra é a You,Inc, que havia desistido da oferta inicial de ações por conta da pandemia, mas no dia 11 de junho fez pedido para que a CVM retomasse a análise de seu IPO. A empresa foi procurada pela Smartus, mas, assim como a Riva 9, declarou período de silêncio e não quis se pronunciar sobre o assunto.

Quem já se posicionou foi Emílio Kallas, fundador do Grupo Kallas. Em entrevista à Exame, ele revelou que estava tudo certo para a empresa ingressar na B3 em maio, antes da pandemia. Ainda afirmou que planeja a abertura de capital no segundo semestre deste ano, pretendendo levantar R$ 2 bilhões para o caixa da companhia.

Posturas mais cautelosas

O restante das construtoras que planejavam abertura de capital tem uma estratégia mais cautelosa, a princípio. Em entrevista à Smartus, o vice-presidente de Negócios da Pacaembu, Victor Bassan, revela que a empresa está analisando o mercado e ainda não tem planos para retomar o processo de entrada na Bolsa.

“Mesmo que o segmento de baixa renda continue sólido durante a pandemia, há dependência do apetite dos investidores. Estamos analisando as condições para voltar, mas não temos planos concretos ainda. Por ora, tudo é muito imprevisível, há momentos em que a euforia aumenta e depois surge o medo de uma segunda onda ou de estagnação econômica. Ainda é muito incerto”, diz Bassan.

“Vimos duas construtoras que já indicaram uma retomada no processo de abertura de capital e estamos vendo como o mercado está enxergando isso. Portanto, nosso IPO está sujeito aos próximos desdobramentos da pandemia. Podemos olhar sem desespero, pois nossa operação não depende das ofertas. Abrir capital é apenas uma estratégia para acelerar o crescimento da empresa”, completa.

Outra construtora que se posiciona sobre o tema é a One. “Decidimos usar a possibilidade oferecida pela CVM de interromper o processo de análise da oferta pública, iniciada em fevereiro, dado que as condições de mercado se deterioraram e ficaram incertas após a Covid-19”, diz Marcus Thieme, investor relations officer da empresa, em resposta à Smartus.

De qualquer modo, assim como a Pacaembu, a empresa segue atenta ao que acontece no mercado. “A One continua monitorando as condições de mercado para verificar o melhor momento para retornar, ou não, com a oferta dentro do prazo concedido pela CVM”, acrescenta o executivo da construtora, que interrompeu o processo de abertura de capital até janeiro de 2021.

As construtoras Cury e Canopus também foram procuradas pela Smartus, mas preferiram não se posicionar oficialmente  em relação ao assunto. A primeira delas, em conversa informal, afirma seguir raciocínio cauteloso, semelhante ao apresentado por Pacaembu e One.

Momento favorece uma abertura de capital?

Após a derrocada no início da pandemia, o mercado de ações já demonstra recuperação em termos de pontos e preços de ações. Nesse contexto, dois especialistas comentam se o cenário é favorável para as construtoras retomarem a ideia de abrir capital.

Rafael Leão, economista-chefe da Parallaxis Economia, revela estranhar o atual nível do Ibovespa, que está próximo dos patamares de maio de 2019, quando a perspectiva econômica era muito mais favorável.

“Naquele momento, a taxa de desemprego recuava, havia leve aumento técnico nos salários, além de um cenário externo favorável. A situação atual é reversa, com o desemprego se elevando, salários e rendimentos recuando e perspectiva de contração da economia. Tecnicamente, esses dois momentos não deveriam estar precificados igualmente na Bolsa, até porque a capacidade das empresas de gerar fluxo de caixa não é a mesma”, afirma para a Smartus.

Desse modo, mesmo reiterando que muitos recursos da renda fixa migraram para a renda variável após as recentes queda da taxa Selic, o especialista considera que a Bolsa está ‘cara’, baseando-se na relação entre preço e lucro das ações, que se trata de um dos mais consistentes indicadores de otimismo excessivo do mercado. 

Neste sentido, Leão acredita que ainda deve haver uma correção nos preços, o que pode desfavorecer empresas que abrirem capital antes desse momento: “Não acredito que este seja o momento, pois existe uma dicotomia entre a precificação da Bolsa e a economia real. Abrir capital antes desta possível correção pode ser perigoso e gerar perda no curto prazo”, avalia.

Já Rodolfo Amstalden, sócio-fundador da Empiricus, apresenta uma visão mais otimista em relação ao assunto. Mesmo concordando que a Bolsa está ‘cara’, o especialista entende que os investidores podem se expor a essa classe de ativos em uma perspectiva de longo prazo. Também não descarta a possibilidade de IPOs lucrativos para as construtoras ainda este ano.

“Se fosse para arriscar, diria que talvez exista uma janela para captação no 4º trimestre. Acredito que as construtoras podem se aproveitar de um mercado que esteja em momento de recuperação. Existe um contexto formado para convidar esses novos IPOs. Sem dúvida, o setor imobiliário ocupará um lugar de destaque neste novo ciclo de ofertas, seja em 2020 ou 2021”.

Foto: B3