Agosto/2020

Quando montamos uma operação, como securitizadora sempre buscamos uma estrutura que dê mais proteção aos investidores e aos empreendedores no dia a dia. A forma como um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é montado é decisiva para garantir a saúde da empresa que está antecipando seus recebíveis, principalmente em momentos delicados como o atual.

Além de estruturar um fluxo de pagamentos aos investidores de acordo com o fluxo de recebíveis da empresa, é importante que as parcelas sejam desenhadas de modo que sempre haja uma“gordura” mensal. Isso significa deixar um valor disponível para o empreendedor após o pagamento dos investidores. Caso haja alguma redução nos recebimentos, é essa “gordura” que dará suporte para que a operação, mesmo em tempos incertos como os que vivemos, continue honrando seus compromissos mensais.

Vantagens

Durante toda a minha carreira ouvi diversos mitos e tabus sobre a securitização. Um deles é que o empreendedor é obrigado a recomprar o crédito quando acontece um distrato. Esse assunto merece bastante atenção porque nem sempre é assim.

Trago o seguinte exemplo: quando há folga entre o fluxo de recebíveis e o fluxo da dívida, ou seja, quando a estrutura da operação leva em conta a estratégia que mencionei acima, há espaço de manobra para que o empreendedor não precise recomprar o crédito.

Isso é extremamente positivo, pois, nesse caso, o distrato não afeta o dia a dia. Se houver distrato, a unidade fica disponível novamente no estoque e o empreendedor volta a vendê-la. Depois que a revenda acontece, o recurso desse crédito volta a cair na conta da operação normalmente, incrementando os recebíveis mensais cedidos para a operação e dedicados ao pagamento das obrigações junto aos investidores.

Nessas situações, fica clara a importância de estruturar uma operação com um prazo de pagamento adequado, de modo que as parcelas mensais se ajustem melhor ao projeto. Assim, o próprio fluxo de recebíveis paga a dívida e deixa um respiro no orçamento mensal para imprevistos.

Quando o valor que entra na conta referente aos recebíveis é muito próximo do valor mensal da dívida, todo o recurso acaba sendo utilizado para pagar o investidor e a ideia é que isso não aconteça.

Possível objeção: mais tempo, mais juros

“Mas com uma operação muito alongada, pagarei mais juros.” Lembre-se: a ideia é sempre fazer uma operação saudável – com caixa suficiente para lidar com os imprevistos que surgirem no caminho. 

Existem diversos tipos de operação que destinam o fluxo total de recebíveis para pagamento da dívida com o intuito de quitá-la o quanto antes. É muito importante, porém, levar em conta que a empresa que toma o crédito tem custos com equipe, impostos, marketing, vendas etc. Todas essas despesas juntas são pesadas e, dependendo do projeto, podem chegar a representar de 20% a 40% da operação. Por isso, essa folga mês a mês é tão importante para o empreendedor.

Para os investidores, também é bom

Em relação aos investidores, é importante falar sobre o risco e como é necessário que haja segurança para investir. Em um cenário adverso como o que vivemos, a mensuração de risco, que já é algo difícil de quantificar dadas as inúmeras variáveis que podem impactar um negócio, fica ainda mais complexa e nos leva a algumas reflexões. Nem sempre os títulos avaliados como de menor risco e, consequentemente, menor retorno, têm melhor desempenho na crise.

Como assim? Vimos ativos com boa avaliação de crédito, com rating AAA ou high grade, como são conhecidos no mercado, que sofreram neste período e tiveram que passar por renegociações. Como exemplo, podemos citar operações de lajes corporativas de empresas AAA que durante a pandemia pararam de pagar os aluguéis – sem faturamento, não se conseguiu pagar os rendimentos prometidos aos investidores e houve renegociação.

Ao mesmo tempo, outros ativos considerados mais arriscados, ou high yield, tinham mecanismos de segurança que os fizeram passar intactos pela crise até o momento, sem qualquer inadimplência ou renegociação. Vale destacar que os papéis “high yield” podem render mais de quatro vezes em relação aos “high grade”.

Em suma, se a operação é bem estruturada, tem reservas e mecanismos que a fazem superar momentos adversos com resiliência, a securitização está entre as melhores opções para investimento e para financiamento imobiliário à produção.