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Vendas e distratos aumentam juntos no MCMV. O que explica isso?

Especialista esclarece a diferença entre um distrato no programa e fora dele

22/07/2020
Por Daniel Caravetti

De acordo com as prévias operacionais do segundo trimestre deste ano, duas incorporadoras voltadas ao segmento de baixa renda bateram recordes de vendas brutas (Tenda, R$ 689 milhões) e líquidas (MRV, R$ 1,81 bilhão). Contudo, no comparativo anual, o aumento dos distratos foi de 97% e 57%, na mesma ordem.

A princípio, o antagonismo das informações causa estranheza, uma vez que se trataria de um mercado consumidor que, mesmo com capital reduzido e maior dificuldade para cumprir com as obrigações contratuais, passa a comprar mais imóveis. Entretanto, a diferença está no significado do termo distrato nas operações do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

O que significa distrato no Minha Casa, Minha Vida?

Em uma operação fora do programa, o distrato acontece quando o negócio firmado entre a construtora e o comprador é desfeito antes da quitação total do imóvel. Contudo, como no MCMV o contrato de promessa de compra e venda é assinado comitantemente ao contrato de financiamento com a instituição financeira, a Caixa Econômica, o imóvel já é quitado no início da operação.

O engenheiro Guilherme Bruno, fundador da fintech Homelend, comenta o tema: “A relação de consumo é entre incorporadora e comprador, mas a Caixa liquida financeiramente a transação. É como se o comprador quitasse a venda com dinheiro emprestado do banco. Se o imóvel já está quitado, como podemos falar em distrato?”, questiona em entrevista à Smartus.

“Se não houver pagamento, a discussão é de alienação fiduciária e não de distrato. Caso o adquirente pare de pagar as parcelas para o banco, é notificado e pode perder integralmente o que pagou até o momento. Neste caso, é realizado um leilão e se não houver arremate, o imóvel passa a ser do banco”, completa Bruno.

Isso significa, portanto, que os distratos nas operações do Minha Casa, Minha Vida se tratam de desistências na compra de um imóvel ainda no processo de comercialização. Neste sentido, as incorporadoras que atuam com o programa estão praticamente imunes a este problema. O cenário explica os dados divulgados por Tenda e MRV.

“Antes que o comprador tenha o crédito aprovado pelo banco, essas incorporadoras fazem a minuta de um contrato de promessa de compra e venda. Se esse crédito não é aprovado ou é condicionado, o comprador pode desistir e o contrato feito no estande de vendas é distratado. Como as pessoas tiveram mais dificuldades de conseguir crédito na pandemia, houve mais desistências”, explica Bruno.

Para concluir o raciocínio, o especialista ressalta que o processo com a Caixa ainda é muito presencial, desfavorecendo o isolamento social, e pode ser outro motivo para que haja maior desistência.

Recorde nos repasses

Dessa maneira, os dados divulgados por Tenda e MRV confirmam um aumento na procura por imóveis no segmento de baixa renda, pois mesmo com muitas desistências, as vendas bateram recordes. No caso da MRV, o 2T20 também teve o maior volume de repasses da história da companhia, com mais de 12 mil unidades.

Sobre isso, o fundador da Homelend explica que no MCMV o repasse acontece quando a incorporadora recebe o dinheiro da Caixa e o comprador passa a dever para o banco. Em resumo, é no momento do repasse que a venda é de fato concretizada no programa. Um recorde de repasses, portanto, significa um recorde de vendas efetivadas. “Antes disso, é uma pré-venda”, diz Bruno.

O aumento dos repasses também está relacionado com o fim da obrigação de o governo participar no pagamento de parte dos subsídios do MCMV. Dependente apenas do FGTS até o fim do ano, o programa pôde ter os repasses das vendas normalizados. 

“Com isso foi possível repassar um volume recorde de unidades no trimestre que, aliado ao número também recorde de vendas líquidas, permitiu à companhia reportar uma robusta geração de caixa de R$ 210 milhões no 2T20”, afirmou a MRV na prévia operacional divulgada ao mercado.

Ainda, Bruno entende que outro motivo também pode ter provocado o aumento nos repasses, ou nas vendas concretizadas: “Não creio que a procura foi absurdamente maior para que haja, ao mesmo tempo, muitas desistências e um recorde de repasses. Além da questão do FGTS, isso pode ser efeito do represamento de operações do final do primeiro trimestre”.

“Por restrição operacional da Caixa, que teve muitas agências fechadas, a aprovação de financiamentos de algumas operações deve ter sido adiada e acabou se concretizando neste trimestre. Trata-se de um efeito compensatório”, acrescenta o especialista. A tese é representada pelo aumento de 78% nos repasses da MRV frente ao 1T20.

Distratos nos demais segmentos

Se os distratos para as incorporadoras que atuam com o MCMV acontecem antes mesmo da concretização da venda, nos demais segmentos é um problema enfrentado a longo prazo. Neste sentido, Bruno explica as quedas nos distratos de Even e EzTec nas prévias operacionais do 2T20, mesmo em meio à crise. Respectivamente, as baixas foram de 32% e 21% no comparativo anual.

“A realidade ainda não bateu na porta. No MCMV, a resposta se a pessoa tem ou não dinheiro para pagar acontece trinta dias depois, e nos outros segmentos, depois de três anos. Acredito que o impacto deve chegar, mas daqui a algum tempo”, conclui o fundador da Homelend.

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Foto: Tenda/Flickr

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