O mercado de capitais desempenha um papel de grande relevância no fomento à expansão urbana no Brasil, suprindo a ausência dos grandes bancos no financiamento às loteadoras do país, principalmente quando se trata de projetos mais distantes dos grandes centros financeiros.

Um bom exemplo é o trabalho desenvolvido pela Captalys, gestora de recursos que já financiou empreendimentos de Norte a Sul, como os loteamentos Jardim Tangará e Jardim Atami, da Conquest, no interior do Paraná. 

No Nordeste, a Captalys participou do projeto Smart City Laguna, da construtora Planet. O empreendimento está localizado no distrito de Croatá, em São Gonçalo do Amarante, Estado do Ceará. “Foi o primeiro empreendimento inteligente com foco social no mundo. Financiamos mais de mil lotes que têm mudado por completo a realidade da região”, ressalta Gabriel Giani, VP comercial da Captalys.

Ainda na região Nordeste, a empresa também financiou projetos horizontais menores, como os desenvolvidos pela Ethos Incorporadora, inserindo novos vetores de crescimento para a cidade de Itabaiana, no Sergipe.

“Lidamos com importantes desafios para financiar empreendimentos horizontais em todo o país, principalmente por conta da grande heterogeneidade de ativos. Cada empreendimento trabalha com uma tabela de vendas diferente e tem prazos, taxas e sistemas de amortização específicos”, avalia Giani. 

Além disso, muitas das informações essenciais para a estruturação das operações são inconsistentes, bem como a reunião de documentos costuma ser deficitária. “A documentação solicitada e o formato da venda muitas vezes dificultam a realização de uma diligência aprofundada”, comenta o VP comercial.

Outro desafio é a questão jurídica: apesar de haver lei federal sobre o parcelamento do solo (nº 6.766/79), há influência de regras e leis municipais nos projetos, como as diretrizes dos planos diretores. “Ocorrem situações que se tornam juridicamente confusas e implicam em um risco extra na operação”, resume o especialista.

Este conjunto de fatores é uma das razões pelas quais os bancos não têm grande interesse no financiamento à expansão urbana no Brasil. “Pelo tamanho dessas instituições, é difícil obter escalabilidade porque os bancos não conseguem padronizar as operações e simplificar os processos de contratação e acompanhamento”, explica Giani.

Outro motivo são as linhas de financiamento com crédito direcionado – operações com regras e diretrizes específicas junto ao Banco Central que utilizam recursos da poupança. “Os bancos possuem boa rentabilidade nesses spreads e sabem que há um grande potencial no mercado de financiamento imobiliário voltado para incorporação. Existe um terreno enorme para crescerem”, completa.

Segundo o vice-presidente comercial da Captalys, a empresa aprendeu ao longo dos anos todas essas nuances e hoje consegue criar soluções de financiamento que se adequam às necessidades do empreendedor. 

“Além disso, como estamos inseridos no mercado de capitais, podemos moldar o modelo de negócio da melhor forma possível para beneficiar ambas as pontas, isto é, quem empresta e quem toma o capital”, avalia Gabriel Giani.

Solução para fluxo de caixa

De acordo com o VP comercial, o propósito da Captalys é resolver o descasamento do fluxo de caixa entre o período mais curto de desembolso para entrega da obra e o prazo de recebimento das parcelas dos compradores dos lotes.

Para isso, a empresa utiliza a carteira de vendas do empreendimento. “Ela pode ser utilizada para várias finalidades, como obter capital de giro ou liquidez, além do financiamento à obra, é claro. A ideia é que o loteador não sofra com o descasamento do fluxo de caixa”, explica.

Neste processo, a gestora conta com serviços de terceiros para auditar e padronizar os contratos, bem como para acompanhar o desempenho da operação. 

Para finalizar, o especialista explica que o processo de cessão da carteira é um dos mais simples no mercado de capitais, dispensando etapas comuns a outras opções de financiamento: “Fazemos um contrato de cessão dos direitos creditórios com os clientes, alienação fiduciária imobiliária ou das cotas SPE, e isso já é o suficiente para lastrear a operação”.

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