Setembro/2020

Em meio à pandemia mundial da Covid-19, aconteceram alterações legislativas importantes para o mercado imobiliário em geral e para o agronegócio brasileiro. A já consagrada e assim chamada “Nova Lei do Agro” (Lei Federal nº 13.986/2020) chegou entre nós anunciada como um novo marco regulatório e instrumento valioso de estímulo ao crédito rural, com a permissão, inclusive, de constituição de garantias reais de imóveis rurais em favor de credores estrangeiros.

A diversificação das fontes de financiamento e a viabilização de instrumentos que atendam as peculiaridades da atividade rural são essenciais para um setor que depende, em grande medida, do acesso regular ao crédito à produção. Neste contexto, a adoção de práticas que reduzam o prazo de análise e de aprovação da liberação do capital, com a menor burocracia possível, garantindo que o recurso chegue aos pequenos produtores rurais, constitui uma necessidade veemente e uma janela de novas oportunidades para o setor do agronegócio brasileiro.

Assim, a Nova Lei do Agro trouxe modificações relevantes no Sistema Privado de Financiamento do Agronegócio, especialmente pelos seguintes fatores: (i) instituição do patrimônio rural em afetação; (ii) criação da Cédula Imobiliária Rural (CIR); (iii) alterações das disposições relativas à Cédula de Produto Rural (CPR), previstas na Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994; (iv) possibilidade de emissão de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) com cláusula de variação cambial e no exterior; (v) alterações no regime de alienação fiduciária de imóveis rurais; e (vi) possibilidade de constituição de fundo garantidor solidário para garantia de operações de crédito realizadas por produtores rurais.

Ainda, foi ampliado o conceito de produtos rurais, incluindo: os derivados, subprodutos e resíduos de valor econômico, inclusive quando submetidos a beneficiamento ou a primeira industrialização.

Importante destacar que os bens e direitos integrantes do novo patrimônio rural em afetação, desde que a afetação esteja diretamente vinculada à CPR/CIR, não se comunicam com o patrimônio geral do devedor. O imóvel rural sujeito ao patrimônio de afetação não pode ser objeto de outra garantia real, nem de qualquer outro ato de livre alienação patrimonial.

Além disso, o patrimônio rural em afetação não será atingido pelos efeitos de eventual falência, insolvência civil e/ou recuperação judicial do devedor/proprietário do imóvel rural, exceto pelas suas obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais. Com o regime de afetação rural, a terra (ou fração dela), as suas acessões e benfeitorias passam a constituir um patrimônio rural separado do proprietário/devedor destinado a lastrear Cédulas de Produto Rural (“CPR”) e/ou Cédulas Imobiliárias Rurais (“CIR”). Em caso de excussão do patrimônio de afetação, a fração afetada do imóvel será objeto de desmembramento e adquirirá matrícula própria.

Dentre as novidades legais, passa-se a autorizar, de forma expressa e sem a necessidade de prévia anuência do INCRA: (i) consolidação da propriedade plena do imóvel rural dado em garantia fiduciária em favor de credor estrangeiro (ou empresa brasileira com controle estrangeiro), após a realização de dois leilões legais negativos do imóvel rural, e, ainda, com a possibilidade de continuidade da cobrança de eventual saldo devedor residual da dívida garantida pela alienação fiduciária do imóvel rural (o que foi uma exceção à sistemática anterior da Lei 9.514/97); (ii) liquidação de qualquer transação financeira, por meio de excussão forçada do imóvel rural, e/ou (iii) dação em pagamento ou qualquer outra forma convencionada de quitação de créditos rurais mediante a entrega de imóveis rurais do devedor, podendo o credor ser pessoa jurídica estrangeira e/ou pessoa jurídica brasileira com controle societário estrangeiro, instituição financeira ou não, incluindo aqueles imóveis rurais localizados em área de faixa de fronteira do Brasil (nesse caso, com a dispensa do assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, antes exigido).

Tais alterações representam uma importante flexibilização das restrições legais anteriores a investidores estrangeiros, fomentando novos negócios e novas operações de concessão de crédito rural para o crescimento do agronegócio brasileiro, com maior segurança jurídica.

Nesse mesmo sentido, outro próximo passo importante já previsto para a atração de novos investimentos estrangeiros ao meio rural brasileiro será o que consta do Projeto de Lei nº 2963/2019, ainda em trâmite no Congresso Nacional, que pretende flexibilizar, ainda mais, as atuais restrições legais para a aquisição, todas as modalidades de posse, inclusive o arrendamento, e o cadastro de imóvel rural em todo o território nacional por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, sendo estas aquelas constituídas e estabelecidas fora do território nacional.

As alterações pretendidas pelo referido Projeto de Lei alteram substancialmente as atuais restrições aplicáveis, que, em resumo, não seriam mais aplicáveis: (i) aos casos de sucessão legítima, ressalvadas as aquisições, por pessoas estrangeiras, de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional (o qual depende do assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional), ressalva esta que foi objeto de exclusão conforme emenda nº 01 da Comissão de Agricultura e Reforma Agrária (CRA) e na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), nos termos do Parecer (SF) nº 99 de 2019; e (ii) às pessoas jurídicas brasileiras, ainda que constituídas ou controladas direta ou indiretamente por pessoas privadas, físicas ou jurídicas estrangeiras, ressalvados os casos expressos em que há obrigatoriedade de assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional.

Ressalta-se que, apesar dessa flexibilização, o Projeto de Lei prevê a obrigatoriedade das pessoas jurídicas brasileiras controladas por estrangeiros de (i) fornecerem informações sobre a composição do seu capital social e nacionalidade dos sócios no Cadastro Ambiental Rural e Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), anualmente e sempre que houver aquisição, alteração do controle societário, transformação da natureza societária e celebração de contrato de qualquer modalidade de posse; e (ii) cumprirem a função social da propriedade conforme disposto no artigo 186 da Constituição Federal, sob pena de anulação dos contratos celebrados e desapropriação a ser conduzida pela União.

O Projeto de Lei, ainda, veda qualquer modalidade de posse, arrendamento ou subarrendamento, parcial ou total, por tempo indeterminado, de imóvel rural, por pessoa física ou jurídica estrangeira, sendo-lhe vedada a habilitação à concessão florestal de que trata a Lei nº. 11.284/2006. Porém, se aprovado o Projeto de Lei, referidas vedações não se aplicarão mais para exploração de concessão, permissão ou autorização de serviço público, inclusive das atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica, ou de concessão/autorização de bem público da União.

No mais, o Projeto de Lei contempla um rol de pessoas jurídicas, cuja  aquisição de imóveis rurais e/ou exercício de qualquer modalidade de posse, ainda que mediante a aquisição, direta ou indireta, de participação societária, constituição de fundos de investimento ou contratação de consórcios, estariam sujeitas a prévia aprovação pelo Conselho de Defesa Nacional, sendo elas:

(i) a organização não-governamental com atuação no território brasileiro que tenha sede no exterior ou organização não-governamental estabelecida no Brasil, cujo orçamento anual seja proveniente, na sua maior parte, de uma mesma pessoa física estrangeira, ou empresa com sede no exterior ou, ainda, proveniente de mais de uma dessas fontes quando coligadas, quando a localização do terreno for na faixa de fronteira;

(ii) a fundação particular, quando os seus instituidores forem pessoas enquadradas conforme disposto acima ou empresas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil, com sede no exterior;

(iii) os fundos soberanos constituídos por recursos provenientes de estados estrangeiros e sociedades estatais estrangeiras, que detenham mais do que 10%, direta ou indiretamente, de qualquer sociedade brasileira;

(iv) pessoas jurídicas brasileiras constituídas ou controladas, direta ou indiretamente, por pessoas, físicas ou jurídicas estrangeiras, quando o imóvel rural se situar no Bioma Amazônia e sujeitar-se a reserva legal igual ou superior a 80%.

Além disso, o Congresso Nacional poderá, mediante decreto legislativo, por manifestação prévia do Poder Executivo, autorizar a aquisição de imóvel rural por pessoas estrangeiras, além dos limites fixados no Projeto de Lei, quando se tratar da implantação de projetos julgados prioritários, em face dos planos de desenvolvimento do Brasil.

Por fim, dentre todas as alterações pretendidas, as disposições constantes do artigo 16 do Projeto de Lei são as que possuem maior impacto, uma vez que pretendem, ao mesmo tempo: (i) revogar integralmente a Lei nº 5.709/1971 e o artigo 23 da Lei nº 8.629/1993; e (ii) convalidar as aquisições e os arrendamentos de imóveis rurais celebrados por pessoas físicas ou jurídicas brasileiras, ainda que constituídas ou controladas, direta ou indiretamente, por pessoas privadas, físicas ou jurídicas, estrangeiras, durante a vigência da Lei nº 5.709/1.971.

Como se verifica, as alterações legislativas em curso prometem movimentar o mercado imobiliário rural e o agronegócio brasileiro nos próximos meses e anos. A Nova Lei do Agro trouxe inovações expressivas para a expansão do acesso ao crédito rural e a diminuição dos custos de financiamento do agronegócio. Por sua vez, se aprovado o Projeto de Lei, tal como exposto acima, representará, sem sombra de dúvidas, ainda mais estímulo ao investimento estrangeiro no agronegócio brasileiro.