20/02/2020
Por Daniel Caravetti

Após pouco mais de dez anos sem abertura de capital de uma construtora brasileira, duas delas estrearam na Bolsa (B3) em apenas nove dias. A primeira oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês), da Mitre (MTRE3), aconteceu no último dia 5. Já o IPO da Moura Dubeux (MDNE3) ocorreu no último dia 13, marcando a entrada da primeira incorporadora nordestina no mercado de ações.

A decisão das construtoras reforça o movimento de retomada do mercado imobiliário, como explica Octavio Zampirollo, sócio-líder de auditoria da Grant Thornton, empresa que participou do processo de abertura de capital da Moura Dubeux. “Isso significa que existe uma recuperação do mercado de real estate no Brasil, após cinco anos de regresso nas atividades”.

“Durante esse período, as incorporadoras enfrentaram um cenário de crise econômica, restrição de créditos e alto volume de estoque. Entretanto, o momento atual conta com juros mais baixos, maior acesso a crédito imobiliário por parte dos consumidores e das construtoras, inflação controlada, além de um menor volume de estoques, que foi sendo vendido aos poucos”, completa o especialista, em entrevista exclusiva à Smartus.

Vale lembrar que o ano de 2019 foi muito positivo para as incorporadoras no mercado de ações, uma vez que setor de construção foi o que teve maior retorno na Bolsa de Valores, de 105,8%, de acordo com um levantamento realizado pela Economática. Uma pesquisa realizada pela Smartus analisou as primeiras cotações de 2019 e 2020 e constatou que os maiores crescimentos foram de JHSF, de 318,2%, Trisul, de 277,3%, e Helbor, de 205%. 

Zampirolli também falou do trabalho realizado pela Grant Thornton na abertura de capital da Moura Dubeux: “Nosso papel foi auditar as demonstrações financeiras da companhia, permitindo que os investidores trabalhem com segurança em cima dos números, fazendo análises e projeções mais assertivas. Após o IPO, vamos auditar os resultados que a empresa for apresentando trimestralmente, garantindo novamente dados precisos para os tomadores de decisão”.

Ele comenta a opção por abrir capital: “Com base em estudos de mercado e ações por parte do banco investidor, a empresa define a sua abertura de capital. Nesse processo é considerada a melhor janela para o IPO, estratégia de mercado para valorizar a companhia e os fatores determinantes para dar sequência ao crescimento dos negócios”.

Outra entrevistada, Marina Regina Abdo, sócia-líder de Real Estate & Construção Civil da Grant Thornton, especializada em mercado imobiliário, explica as vantagens para uma construtora na abertura de capital: “Incorporadoras que passam por esse processo ampliam a sua capacidade de atuação, afinal, aumentam seu dinheiro em caixa”. 

“O capital aumenta o potencial da companhia para adquirir terrenos e investir em novos lançamentos”, ou seja, ampliar os negócios”, continua a especialista. “Construtoras fora desse contexto podem perder competitividade”, ressalta.

“Entretanto, existem algumas providências que devem ser tomadas, como respeitar as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o regulamento do mercado de Bolsa. Também é necessário constituir comitês para suportar o processo de governança e fornecer informações trimestrais ao mercado”, complementa.

IPO das construtoras

A faixa indicativa do IPO da Mitre definida pelos coordenadores da oferta, incluindo Itaú BBA, BTG Pactual e Bradesco BBI, foi de R$ 14,30 a R$ 19,30. A construtora surpreendeu analistas e conseguiu precificar suas ações no topo da faixa indicativa, em uma captação que chegou próxima a R$ 1,2 bilhão. Na data de estreia, as ações da Mitre terminaram a R$ 20,80, tendo alcançado R$ 21,10 na máxima.

Já o IPO da Moura Dubeux girou R$ 1,25 bilhão, com ação precificada a R$ 19 – centro da faixa indicativa de preço. Entretanto, a ação fechou em queda de 2,63%, a R$ 18,50, desempenho abaixo da média do mercado. No dia, o Ibovespa, principal índice de ações do Brasil, fechou em queda de 0,87%.

Nesta quinta-feira (20), as ações de Mitre e Moura Dubeux abriram em R$ 18,73 e R$ 18,47, respectivamente, abaixo do IPO de ambas. Contudo, trata-se de um movimento geral das empresas do setor, medido pelo Imob (Índice Imobiliário), o qual vem caindo nas últimas semanas, assim como o Ibovespa, principal indicador do mercado de ações brasileiro.

Bolha no setor?

As quedas das ações de construtoras no início de 2020 fizeram com que surgissem especulações de uma possível bolha no setor de construção civil, assim como ocorre com os fundos imobiliários. Este é um acontecimento relativamente comum no mercado de ações, causado pelo ‘efeito manada’, ou seja, quando alguns investidores passam a repetir atos de outros e compram as mesmas ações sem embasamento de mercado. Neste momento, os ativos passam a negociar extremamente acima do seu valor real e a tendência é de uma queda ainda mais rápida.

Para Marina Regina Abdo, entretanto, o movimento não se trata de uma bolha: “Considerando a recessão que enfrentamos, com ajuste nos preços das unidades e aumento no número de distratos, vejo que se trata realmente de uma recuperação e não de uma bolha, pelo menos neste momento”.

Novas construtoras planejam abertura de capital

As construtoras Canopus Holding e Pacaembu, além da incoporadora One, protocolaram prospectos preliminares na CVM para a realização de uma oferta pública inicial de ações. Vale lembrar que para todas as empresas, ainda não há informações sobre a quantidade de ações a serem ofertadas, nem prazos para a operação. 

Mesmo com um cenário que se desenha positivo para a construção civil, Miguel Mickelberg, diretor financeiro da Cyrela, que realizou seu IPO em 2005 (a estreante do setor na Bolsa), acredita que muitas entradas de construtoras podem prejudicar o mercado imobiliário, gerando um cenário de “busca mais ativa” por terrenos.

“A diretoria viu o boom do mercado no passado e depois viveu a enorme depressão. Preparamo-nos para este momento. Agora, pensamos que a entrada de outros competidores vai requerer uma escolha melhor dos terrenos, diante da possibilidade de alta nos preços”, destaca Mickelberg, em entrevista ao portal Seu Dinheiro.

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Foto: Divulgação/Mitre

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