14/04/2020
Por Daniel Caravetti

Referências mundiais de iBuyer, as empresas norte-americanas Zillow, Redfin, Realogy e Opendoor anunciaram a suspensão de seus programas de compra de imóveis em meio à crise causada pela Covid-19. No Brasil, duas companhias que trabalham com o modelo, Keycash e Loft, garantem ir no caminho inverso, dando sequência à aquisição de imóveis.

As decisões estadunidenses demonstram que medidas governamentais, instabilidade econômica e incerteza sobre o futuro estão testando a resiliência do iBuyer no país. Vale lembrar que, neste modelo de negócio, uma empresa utiliza tecnologia, inteligência e dados para fazer oferta a um imóvel, o que maximiza o número de transações imobiliárias e aumenta a liquidez do mercado secundário.

Em um comunicado de imprensa, Rich Barton, CEO do Zillow Group, justifica a paralisação da Zillow Offers, divisão da empresa que adquire os imóveis: “Dadas as preocupações com a segurança pública e as práticas de governo que restringem as atividades imobiliárias locais, determinamos que era prudente interromper nossas compras de casas para preservar nosso capital”.

Embora tenha interrompido a compra de casas, a Zillow continuará comercializando cerca de duas mil unidades em seu inventário, mas através de visitação virtual, apenas. O comunicada do executivo ainda garante que a companhia está revendo sua projeção financeira para 2020.

Já o CEO da Redfin, Glenn Kelman, destaca a dificuldade de precificar os imóveis neste momento, de acordo com matéria do MarketWatch: “Com cidades inteiras fechando quase todo o comércio, ninguém pode dizer o que é um preço justo no momento, e por isso não estamos fazendo ofertas instantâneas”. A empresa também vai seguir com a comercialização, a fim de reduzir estoques no momento de crise.

iBuyer no Brasil

Diferentemente das companhias norte-americanas, duas startups que trabalham com o modelo iBuyer no mercado imobiliário brasileiro – Keycash e Loft – garantem que não vão interromper as compras de imóveis. A primeira delas ressalta a necessidade de se adequar ao panorama vivido.

“Não interrompemos a aquisição de imóveis e não pretendemos interromper. Entretanto, estamos reavaliando o volume dessas compras e sendo mais seletivos. Neste momento, consideramos que talvez seja possível encontrar oportunidades interessantes em relação a preços”, diz Clarissa Vieira, co-fundadora da Keycash. 

Já a Loft, embasada nas diferentes dinâmicas dos mercados brasileiro e norte-americano, justifica a decisão de manter as compras: “O mercado imobiliário residencial dos Estados Unidos tem uma parcela grande do estoque na posse de empresas, que geralmente alugam as casas. Em uma crise abrupta como essa que ocorre agora, essas companhias colocam muitas casas à venda, o que pode derrubar o mercado como um todo”, garante João Vianna, co-fundador e head of real estate da startup.

“No Brasil, esses bens estão na posse – em sua maioria – de pessoas físicas, criando uma maior resiliência. Se a Loft atuasse nos Estados Unidos, provavelmente iríamos interromper as compras, assim como as empresas norte-americanas deste segmento fizeram”, complementa.

As empresas também anunciam que vão dar sequência na comercialização de propriedades. Mesmo assim, para Vieira, assim como nas aquisições, os imóveis à venda devem passar por uma nova precificação: “Estamos revendo os preços de ambas as transações, porque não sabemos qual será o comportamento do mercado, se os preços vão cair ou subir. O que sabemos é que haverá mudanças, não somente no preço dos imóveis, mas também no preço dos serviços associados ao ciclo de compra e venda”.

“Hoje, temos uma estrutura que nos permite carregar uma posição e seguir atuando por um certo tempo, no qual vamos focar ainda mais nas experiências digitais, como as visitas e avaliações virtuais. Digitalizar 100% de uma base nem sempre é um custo necessário, mas em um momento como esse, de maior demanda, a oferta também precisa aumentar”, completa a co-fundadora da Keycash.

Apostando também na digitalização da experiência de compra e venda de uma residência, Vianna crê que a mudança de preços está muito relacionada com a duração do isolamento social: “É cedo para afirmar algo e ainda pode acontecer muita coisa, mas entendemos que quanto mais longa for a quarentena, maior a chance de queda nos preços dos imóveis, em função de pessoas terem que liquidar seus ativos para saldar outras despesas”.

“Acredito que se o isolamento for interrompido já no próximo mês, mesmo que de forma parcial, o impacto será menor, principalmente nas regiões onde a Loft atua, em mercados consolidados, onde há maior demanda e – consequentemente – maior proteção contra a queda dos preços”, acrescenta o co-fundador da Loft.

O modelo iBuyer ganha força em um cenário de distanciamento social?

Para a líder da Keycash, a essência do iBuyer – de acelerar o processo de compra e venda de imóveis – é muito promissora e representa a evolução de um modelo vigente há muito tempo, independente de crises. Mesmo assim, ela crê que o isolamento pode acelerar o movimento de transformação.

“É o tipo de situação não desejada que acelera esse tipo de mudança. Acredito que sempre vai haver espaço para diferentes modelos, mas certamente o momento atual vai deixar as novas iniciativas mais robustas, uma vez que podem prover uma melhor experiência digital em transações imobiliárias”, afirma Vieira.

O executivo da Loft segue raciocínio semelhante: “Realizar a jornada de compra e venda de forma digitaI faz a visita física de um apartamento ser muito menos importante na decisão final. No médio prazo, acredito que será favorável”, diz Vianna.

Perspectiva de futuro?

Os dois especialistas ainda opinam sobre a expectativa de uma nova recuperação do mercado imobiliário, que vinha se aquecendo antes da recessão causada pela pandemia. Enxergando que a economia ainda não está estagnada e que muitas transações seguem acontecendo, Vieira mostra uma visão positiva no longo prazo, mas não deixa de ressaltar as dificuldades que estão por vir.

“O shift que vai acontecer deve ser muito positivo para a indústria no geral. Com toda certeza, vamos passar por uma grande queda para depois alcançar a retomada. Creio que teremos um crescimento econômico em ‘V’, ainda sem tempo definido. Sou otimista, mas não ingênua: uma hora vai passar e a Keycash deve estar bem posicionada, largando na frente com uma série de iniciativas que temos feito. Agora, é hora de sobreviver”, revela.

João Vianna ressalta que a recuperação do segmento residencial pode ser impulsionada por um determinado aspecto: “Acreditamos que depois da crise as pessoas passarão a ter uma relação com as suas casas. Elas vão perceber que são capazes de trabalhar à distância, dando uma importância diferente às suas residências e, eventualmente, até querendo adicionar um espaço específico de trabalho a elas”.

Smartus Live

Representadas por Sidney Moraes, head of legal tech da Keycash, e o próprio João Vianna, co-fundador e head of real estate da Loft, as startups estão confirmadas no Smartus Live, que acontece nesta quinta-feira (16), às 15 horas. O painel de discussão online vai aprofundar o papel do iBuyer neste novo cenário mercadológico.

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