22/05/2020
Por Daniel Caravetti

Enquanto grande parte do setor imobiliário já sente impacto da queda na demanda, o setor de galpões logísticos se mantém estável durante a pandemia. A exceção está diretamente relacionada com o crescimento do e-commerce durante o período de isolamento social. 

Para monitorar a tendência de alta no comércio eletrônico, a ABComm (Associação Brasileira de E-Commerce), em parceria com a Konduto, analisou mais de 33 milhões de pedidos em 4 mil lojas virtuais, entre 1º de março e 9 de maio. Após queda na segunda quinzena de março, durante o início do isolamento social, a venda de produtos físicos online registrou crescimento acumulado de 40% em abril. 

Já no comparativo do final de abril, momento no qual o número de pedidos mostrou maior estabilidade, com o período que antecedeu a quarenta, o aumento foi de 17%, o que mostra a consolidação do comércio eletrônico em meio à pandemia. Veja o gráfico abaixo, lembrando que o cálculo foi realizado através da média diária de pedidos.

De qualquer maneira, é importante ressaltar que, mesmo antes da pandemia, o e-commerce vinha ganhando espaço e já impulsionava diretamente o segmento de galpões logísticos. De acordo com o relatório de mercado da Colliers Internacional, o segmento cresceu 34% em 2019, em comparação com o ano anterior, e atingiu a marca de 2,09 milhões de m². 

O impacto também pode ser observado na taxa de vacância dos galpões, que vem caindo ao longo dos últimos dois anos. Além do aumento do comércio eletrônico, o movimento está relacionado com a retomada que a economia vinha apresentando antes da pandemia. Veja o gráfico, que ainda mostra a relação com o inventário existente.

Elaboração: Colliers Internacional

A GLP (Global Logistic Properties) Brasil, umas das maiores empresas do setor, também já vinha sentindo os efeitos neste período. De acordo com Ricardo Antoneli, CDO da GLP Brasil, entre os anos de 2016 e 2019 o e-commerce dobrou sua representação na ocupação do portfólio de instalações logísticas da empresa.

“Encerramos o ano de 2019 com 40% da ocupação do portfólio com operações relacionadas ao comércio eletrônico, sendo que, em 2016, esse número era de 20%. No ano passado, também, o serviço representou quase metade das novas locações da GLP Brasil”, garante.

Ainda mais requisitado durante o isolamento social, o e-commerce tem sido fundamental para que o segmento de galpões logísticos se mantenha consistente e estável, mesmo durante este período de recessão. Até o momento, a taxa de vacância da GLP é de 6%, o mesmo percentual do período pré-pandemia, de acordo com Antoneli.

Isso porque, para o executivo, o crescimento do comércio eletrônico não se trata apenas de um curso passageiro: “A aceleração na demanda do e-commerce no Brasil já vinha em uma trajetória de alta, mas atingiu um pico durante a pandemia. É um serviço que, passada a crise, vai se estabilizar em um patamar mais alto”.

“Esse período deve se tornar o motor para uma mudança. Já temos visto um grande número de consumidores que não compravam em plataformas digitais começando a comprar. Por isso, mantemos nossa estratégia de seguir investindo no país para atender à demanda do mercado de comércio eletrônico por instalações logísticas eficientes”, completa.

Para isso, a GLP manteve os investimentos no Brasil previstos para 2020 e pretende entregar entregar cerca de 300 mil m². Segundo Antonelli, porém, a empresa não deve explorar novos territórios, seguindo com investimentos nas regiões em que já atua.

“As áreas com maior potencial para nosso mercado são aquelas localizadas nos principais hubs do país, próximas às rodovias importantes e com fácil acesso aos centros urbanos e pólos de escoamento de mercadorias. Neste sentido, destacam-se, principalmente, as áreas localizadas em um raio de 30 km da cidade de São Paulo, onde focamos a maior parte de nossos investimentos”, afirma.

Fundos de investimentos imobiliários

Enxergando que o segmento tem tido bom desempenho durante a crise, os gestores de alguns FIIs (fundos de investimentos imobiliários) começam a olhar para os galpões logísticos. Entretanto, a crise instalada no país pode impedir que eles sejam capazes de fazer uma oferta, como explica Thiago Otuki, economista do Clube FII.

“Nesses momentos de estresse, são poucas as ofertas que podem ser realizadas. Imagino que exista uma vontade dos gestores de adquirir galpões logísticos, mas talvez seja impedida pelas condições adversas do mercado, principalmente na captação”, diz.

Inclusive, os FIIs vinham sendo os principais interessados nos ativos da GLP. Alinhada ao raciocínio de Otuki, a empresa entende que o novo ambiente de negócios ampliou a dificuldade de captação de recursos por esses potenciais adquirentes.

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