10/04/2020
Por Daniel Caravetti

O projeto de lei que flexibiliza as relações jurídicas privadas durante a pandemia da Covid-19 recebeu aprovação unânime no Senado, na última sexta-feira (3), e agora segue para avaliação da Câmara. Ao todo, ele abrange nove pontos do direito civil e do consumidor, incluindo a proibição dos despejos de inquilinos inadimplentes até o fim de outubro.

Preparada pelo presidente do STF, Dias Toffoli, a proposta é válida apenas para contratos residenciais e ações protocoladas na Justiça a partir do dia 20 de março. O texto inicial, apresentado pelo senador Antonio Anastasia (PSD), previa também a suspensão do pagamento de aluguéis. A medida, porém, foi retirada pela relatora Simone Tebet (MDB), após reação de empresários, entidades de classe e outros congressistas.

O objetivo do projeto é proteger pessoas que foram demitidas, tiveram o salário reduzido ou ainda os profissionais liberais impedidos de trabalhar por causa da quarentena. Contudo, tratando-se de uma incerteza até então, a principal sugestão é o diálogo entre proprietário e locatário, segundo o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Adriano Sartori. 

“Recomendamos que as duas partes negociem. Se este locatário sempre cumpriu com o aluguel e comprova que teve sua renda afetada, é necessário usar o bom senso. Por exemplo, se ele é um agente de viagens, é óbvio que está sendo afetado”, diz Sartori, em entrevista ao R7. 

Vale lembrar que, mesmo o projeto de lei sendo restrito a contratos residenciais, 70% das negociações, até o momento, são referentes a aluguéis comerciais. Em ambos os casos, porém, enquanto o locador recebe desconto no valor do aluguel, o locatário minimiza o ganho, que, por sua vez, pode ser uma parcela significativa de sua renda.

FIIs são afetados?

A pandemia causou grande desvalorização na Bolsa e não preservou os fundos de investimentos imobiliários, mesmo sendo considerados aplicações mais resilientes. O Ifix, índice que reúne os portfólios listados na B3, caiu 27,3% do início de março até a sua maior baixa, no dia 23 do mesmo mês. 

Entretanto, de acordo com Vitor Bidetti, sócio-fundador e CEO da Integral BREI (Brazilian Real Estate Investments), o projeto de lei que impede o despejo de inquilinos residenciais não é uma preocupação para os FIIs, assim como as negociações entre locatários e proprietários de lajes corporativas.

“Hoje, imóveis residenciais são uma minúscula parcela dos investimentos realizados por esses fundos, e por isso a proposta que chegou ao Congresso não os deve impactar. Existe apenas uma pequena iniciativa, o fundo Luggo”, diz, em entrevista à Smartus.

“No caso dos fundos que investem em escritórios, por enquanto não houve impacto nos dividendos, pois eles são constituídos basicamente por imóveis de alto padrão, chamados triple A ou classe A+, que devem sofrer menos nessa crise, uma vez que estão melhor localizados e são ocupados por grandes companhias que são estáveis”, completa.

Com o crescimento do e-commerce – que vem trazendo estabilidade nos galpões logísticos – e a baixa representatividade do ramo hoteleiro nos investimentos desses fundos, o principal motivo da queda do Ifix são os shoppings centers. Estes representam uma grande parcela de investimento dos fundos, segundo Bidetti.

“Os ativos vêm sofrendo em dimensões diferentes. Os fundos mais afetados investem em hotéis, mas são minoria comparados aos que investem em shoppings centers, empreendimentos obrigados a fechar. Consequentemente, os aluguéis não serão cobrados, como foi, inclusive, recomendado pela Abrasce [Associação Brasileira de Shopping Centers], e fundos não vão pagar dividendos aos seus cotistas ou terão o valor muito afetado”, diz.

Mesmo passando por uma difícil situação atualmente, o CEO da Integral BREI crê que os fundos que investem em shoppings se recuperam em breve: “Vão sofrer pontualmente, mas em uma visão fundamentalista, de investimento a longo prazo, vão se recuperar, já que investem em empreendimentos prime, de Iguatemi, Multiplan etc. No segundo semestre, acredito que já devem voltar para o patamar original”, conclui.

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