03/03/2020
Por Daniel Caravetti

A Caixa Econômica Federal lançou, no último dia 20 de fevereiro, a sua linha de crédito imobiliário de juros prefixados, ou seja, sem correções. As taxas, que variam entre 8% e 9,75%, foram anunciadas em evento no Palácio do Planalto com a presença do presidente Jair Bolsonaro e do presidente da Caixa, Pedro Guimarães. 

De acordo com Guimarães, a medida será capaz de fornecer segurança ao consumidor: “Vamos permitir que pessoas tomem empréstimos por 20, 30 anos, sabendo quanto irão pagar desde o primeiro dia. Não é justo o que acontecia até hoje, com todo o risco no colo da população”.

A modalidade de crédito imobiliário com taxas prefixadas se soma às opções indexadas à TR (Taxa Referencial) e ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), já oferecidas pela Caixa. Veja as principais condições de cada uma delas na tabela abaixo.

Em todos os casos, as taxas variam de acordo com o relacionamento do cliente com a Caixa. Os correntistas do banco, por exemplo, entram na categoria “com relacionamento” e pagam as taxas mais baixas. Vale lembrar, também, que todas as linhas permitem financiamentos pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e SFH (Sistema Financeiro da Habitação). No último, é permitido o uso do FGTS.

Em entrevista à Smartus, o economista Felipe Prince garante que cada banco tem um modelo de avaliação de risco, então não há como mensurar qual dos três modelos é mais atrativo. Atualmente, a linha prefixada está com as taxas mais altas que as demais. Entretanto, ele acredita que o modelo ainda pode ter taxas reduzidas, no caso de novos bancos aderirem à operação.

“Hoje, na média, o que os bancos têm feito para os clientes com relacionamento é o IPCA + 3%, portanto 7% de juros anual, valor parecido com a linha indexada à TR, que está praticamente zerada há três anos. Já esse modelo prefixado, está na faixa de 8% para clientes com relacionamento, levemente mais caro. Porém, dependendo do perfil de risco do cliente, isso pode diminuir em outros bancos, pois eles provavelmente devem lançar essa operação também”, explica.

Segurança para o investidor

De acordo com Prince, novos bancos devem inaugurar essa linha de crédito imobiliário não apenas para oferecer uma alternativa para o consumidor, mas também para beneficiar os investidores em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), uma vez que eles também terão maior previsibilidade, desta vez, no investimento. Ele crê, ainda, que esse foi o grande motivo para a Caixa lançar o produto.

“Eu acho que o principal motivo desse movimento com taxa prefixada é conquistar maior atratividade para fazer securitização de recebíveis, através de CRIs. Isso porque a medida fornece maior previsibilidade para os investidores também, diferentemente das linhas de crédito atreladas ao IPCA e à TR, que podem sofrer variações”, afirma.

“Operações de crédito imobiliário se estendem por cerca de 30 anos, ou seja, quase oito governos, então as incertezas são muito grandes. Com taxas prefixadas, para o investidor que vai eventualmente comprar esse título como repasse de recebível, que é a operação estruturada do CRI, fica mais atrativo. Na medida em que, hoje, temos um rendimento baixo nos títulos de renda fixa, existe uma tendência dos investidores buscarem investimentos com taxas variáveis, e o CRI é uma opção interessante”, completa.

IPCA e TR devem sofrer aumentos?

O economista Felipe Prince não acredita em um aumento significativo das linhas indexadas ao IPCA e à TR nos próximos anos,: “Vimos de três anos em que o IPCA está bem controlado, na faixa de 3% a 4% no ano, e a TR está zerada. A expectativa dos economistas do Banco Central para 2020 é um IPCA de 3,2% e, para 2021, de 3,75%. Isso reflete o comprometimento do governo com a responsabilidade fiscal”, opina.

Questionado sobre o risco para a Caixa em caso de grande aumento nessas taxas em um futuro distante, o economista entende que o banco deve se proteger, justamente através da securitização: “No caso de perder dinheiro com o recebimento do devedor, provavelmente será recompensada por uma maior remuneração em um título público. Isso é uma operação que nós chamamos de hedge, de proteção. Você vende em uma ponta e recebe com o título em outra, uma proteção contra a oscilação de taxas”.

Pioneira?

Em consulta a agências bancárias, uma fonte do Bradesco informou que o banco oferece linhas de financiamento com taxas prefixadas desde dezembro do ano passado, portanto antes da Caixa Econômica Federal. Neste caso, as taxas poderiam chegar a até 7,8%. Segundo a mesma fonte, a taxa independe de relacionamento prévio com o banco, sendo indispensável somente a análise de crédito.

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Foto: Marcos Correa/PR

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