28/11/19
Por Henrique Cisman e Daniel Caravetti

São diversas as possibilidades de um empreendimento imobiliário falhar no decorrer do projeto: problemas financeiros, litígios judiciais ou impedimentos ambientais são algumas das causas mais comuns. Se isso acontece, as opções não costumam ser vantajosas aos investidores, incorporadores ou loteadores responsáveis pelo empreendimento: perda do bem para o agente financeiro credor (bancos, securitizadoras, fundos de investimento) ou estagnação da obra.

Ainda incipientes no Brasil, as transações com distressed assets, isto é, esses ativos “estressados”, problemáticos, configuram uma alternativa que pode ser interessante para os players do setor imobiliário.

Na hipótese de falência financeira do projeto ou complicações com as quais a empresa não consiga lidar, é possível se desfazer do ativo vendendo-o a um valor depreciado para companhias que sanam as pendências, regularizam o empreendimento e o colocam de volta no mercado, prática permitida pela Lei de Falência e Recuperação Judicial (nº 11.101/2005).

De acordo com o sócio e CEO da Enforce, Ricardo Cardoso, a aquisição direta junto a incorporadoras ou loteadoras responde por apenas 20% das negociações da empresa, pois na maior parte dos casos (80%) o ativo é obtido depois de retomado pelos credores financeiros. “São eventos como o Smartus Law Summit e conteúdos como este que tornam essa prática mais conhecida para os players do setor imobiliário”, destaca Cardoso.

Quando o ativo é adquirido, tanto é possível uma negociação com o empreendedor encerrada no ato da compra quanto ele pode ainda receber uma parcela sobre a venda futura do empreendimento, depois de regularizado e retornado ao mercado, explica Cardoso. “Outra possibilidade é a Enforce adquirir um ativo por indicação de um player interessado que deseja comprar o imóvel somente após sanados todos os problemas que ele carrega”, completa o especialista.

Em painel no Smartus Law Summit, realizado em São Paulo no início do mês, Cardoso se juntou a Juliana Ramos, head de regularização da Enforce, e Kelly Durazzo, sócia do escritório NK Advogados, para comentar os principais aspectos jurídicos em transações com distressed assets. A discussão reuniu executivos do mercado imobiliário e advogados atuantes no setor. 

Um dos cases apresentados foi de um terreno de cinco quarteirões no centro de Campinas que pertencia à Fepasa (Ferrovia Paulista S/A), onde se instalou uma ocupação que chegou a ter 300 famílias. O ativo foi comprado por uma incorporadora, mas ficou em litígio por cerca de vinte anos em razão de um questionamento do Ministério Público sobre o leilão realizado pela Fepasa, tornando-se inútil.  

A Enforce adquiriu o imóvel em 2012, assumiu a ação e realizou o TAC (termo de ajustamento de conduta) com o Ministério Público, além de outras negociações com o Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico) do Estado de São Paulo e o Condepacc (Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Campinas), já que partes do imóvel haviam sido tombadas, como explicou Juliana Ramos. 

“Já havia o tombamento municipal de algumas casas e fomos surpreendidos com o tombamento de uma linha férrea inexistente, por parte do estado. Isso reduziria o coeficiente de aproveitamento do terreno, prejudicando a ideia de produto final que nós tínhamos. Fizemos as tratativas necessárias e apresentamos um projeto urbanístico para não comprometer a visibilidade das áreas tombadas, conseguindo superar o que seria o enterro do nosso projeto”, esclareceu a especialista.

Outro case compartilhado foi de uma área de 29 mil hectares em Tangará da Serra/MT, invadida por volta de 2005, na qual foi feita a ação de reintegração de posse. “A maioria dos ocupantes era de fazendeiros com cerca de 3 mil cabeças de gado. No local que ainda havia agricultura de subsistência, chamado de Vila Pecuária, doamos os títulos, reformamos a escola e instalamos wi-fi, o que convenceu o MP. Temos que trabalhar ao lado do poder público”, revelou Cardoso.

O uso de tecnologia também foi fundamental para o sucesso na ação. “É uma área enorme, que para atravessar de carro se leva cerca de 1h30. Então, utilizamos um Vant (veículo aéreo não tripulado), um mini-avião, que fez o georreferenciamento da área nos limites da norma do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária)”, disse o executivo.

A Enforce ainda expôs o case de um prédio residencial parado há mais de 20 anos, comprado junto a uma incorporadora mediante falência do projeto. “Ficamos com o esqueleto e tivemos que aprovar novamente o projeto, pois a obra tinha diferenças em relação ao original, elaborado muitos anos antes. Hoje está pronto, vendido e com pessoas morando. Moradores vizinhos nos agradecem porque houve grande melhoria na região em termos urbanísticos”, ressaltou Cardoso.

“É preciso de uma solução para a quantidade de obras paradas ou abandonadas na construção civil, que são mais de mil”, encerrou o especialista.

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Foto: Flávio R. Guarnieri

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