14/11/19
Por Daniel Caravetti

A Lei 13.786/18, conhecida como Lei dos Distratos, está próxima de completar um ano de vigência. O projeto, que regulamenta a desistência da compra de imóveis na planta, foi sancionado pelo ex-presidente Michel Temer em 27 de dezembro de 2018, pouco antes do fim de seu mandato. Dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) referentes a setembro mostram que o número de distratos neste ano caiu 34,1% em relação a 2018. Entretanto, segundo o especialista Rodrigo Tambuque, esta redução não está tão relacionada com a nova lei.

Tambuque é sócio da Chodraui e Tambuque Advogados, escritório especializado na área de direito imobiliário, e acredita que o fator preponderante neste caso é a retomada da economia. “Ainda não sentimos os efeitos da lei e essa queda está relacionada com um cenário macroeconômico mais favorável – e consequentemente uma maior confiança por parte dos consumidores. Também há de se levar em consideração a redução do número de lançamentos pelas incorporadoras a partir de meados de 2016”, diz. De acordo com índices da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), a queda nos lançamentos foi de 62,5% no primeiro trimestre de 2019 em relação ao último trimestre do ano passado.

Outro motivo para os efeitos da Lei dos Distratos ainda não serem muito significativos é que, mesmo estando em vigor atualmente, ela não vem sendo aplicada em todos os casos. “Tive a oportunidade de analisar mais de 500 acórdãos já proferidos pelo TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) e o Judiciário paulista já se posicionou de maneira contundente entendendo que a lei não pode ser aplicada em contratos anteriores à sua vigência. Porém, existe uma ressalva justamente em relação aos efeitos da lei, uma questão que deve ser discutida. Esse tema provavelmente estará à tona nos próximos meses”, ressalta. 

Tambuque crê que em termos práticos a relação de consumo também não sofreu grandes mudanças até o momento. “Por ora, não identificamos alterações de comportamento entre os consumidores, mas, em um prazo maior, vamos conseguir ter uma visão melhor. É uma questão filosófica, mas acho que apenas em raras exceções, como no caso do cinto de segurança, muda-se o hábito de cidadãos por meio de leis. O Direito, não necessariamente, está vinculado à ideia de Justiça, mas sim de pacificação social, o que são coisas bem distintas. Via de regra, o Direito está sempre um passo depois dos anseios da sociedade. Primeiro vem o problema, e depois o direito e o regulamento” opina ele.

O especialista ainda esclarece que, assim como antes do advento da Lei dos Distratos, o contrato é irrevogável e irretratável. Portanto, independentemente do que conste na nova lei, consumidores ainda vão recorrer ao Judiciário. “Eles vão afirmar que o percentual de retenção previsto é abusivo, que o cenário atual é pior para o consumidor, além de questionar outras cláusulas. Uma delas pode ser em relação aos prazos de devolução, até porque a lei já tinha posicionamento jurisprudencial firmado, no sentido de que a devolução deve ocorrer à vista, o que sofreu alterações”, revela.

Detalhes sobre a Lei dos Distratos

Questionado sobre a importância da cláusula de retenção no contrato, mesmo com a lei em vigor, Tambuque afirma que ela é essencial, afinal, a lei prevê o direito do incorporador efetivar a retenção, mas não a impõe. Segundo ele, existe um percentual máximo de 50% para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação e de 25% para os que não possuem, sendo que isso pode ser negociado entre as partes e firmado através da cláusula. Não presente esta cláusula no contrato, pressupõe-se a imposição de multa. Porém, o empecilho pode acabar no Poder Judiciário e, por isso, a recomendação é que realmente ela esteja prevista no contrato.

Em relação aos prazos de devolução do percentual retido, o especialista informou que a lei faz uma distinção. Quando se tratar de loteamento, é prevista a possibilidade de devolução em até 12 vezes, após 180 dias do prazo previsto para conclusão das obras (em loteamentos com obras em andamento) ou 12 meses após a formalização da rescisão contratual (em loteamentos com obras concluídas), e quando se trata de incorporação imobiliária, a devolução deve ser em uma única parcela em até 180 dias do desfazimento do contrato ou 30 dias após o habite-se. 

O especialista ainda fala sobre a aplicação desses percentuais na prática. “Existem apenas algumas decisões em que está sendo aplicada a nova lei, porque estamos falando de contratos firmados em janeiro ou fevereiro de 2019. Então, são casos que sequer foram julgados e, se foram, ainda vão ter uma apreciação pelo tribunal, em grau recursal. Por enquanto, a jurisprudência vem aplicando somente os percentuais até 25%, independentemente do patrimônio de afetação. Alguns casos mais recentes estão aplicando retenção de 10%. Contudo, ainda será necessário um tempo de maturação da lei para que ela seja aplicada aos novos contratos”, conclui.

O escritório Chodraui e Tambuque Advogados foi fundado no ano de 2008 e oferece serviços em diversos segmentos, como cível, trabalhista, empresarial e, principalmente, imobiliário. A sede está localizada em São Paulo, mas a atuação acontece em todo o Brasil.

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