5/8/19

É normal que empresas do mercado imobiliário – incorporadoras ou loteadoras – necessitem de captar recursos para financiar a execução de seus projetos. Por outro lado, há pessoas com terrenos ou disponibilidade de capital para investir. Quando ambos se encontram e firmam acordo, a relação entre eles pode ser regulada através da constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP).

“[A SCP] é uma sociedade firmada em instrumento particular somente entre o sócio empreendedor e o sócio investidor (que pode ser mais de um) e não precisa de registro, ou seja, só quem tem conhecimento dessa relação são os sócios e a Receita Federal”, explica Emília Belo, sócia do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia.

De acordo com Emília, o instrumento é cada vez mais comum no mercado imobiliário, em especial quando o investidor é o proprietário de um terreno. “É comum o proprietário de um imóvel receber a sua participação através de unidades de um empreendimento, a conhecida permuta física, mas também há o perfil de investidor que prefere ter uma participação financeira no empreendimento, então ocorre uma permuta financeira, que pode ser formatada de modo bastante eficiente através de uma SCP”.

A especialista explica que a SCP também pode ser utilizada para estruturar outros tipos de negócios, como contratos de built to suit. “Nesse formato, o proprietário de um imóvel – que não tem recursos para fazer o investimento exigido pelo locatário – pode procurar um investidor que arque com os custos das reformas e seja remunerado com o lucro advindo da locação, como sócio de uma SCP criada apenas com o proprietário do imóvel, sem necessidade de conhecimento até mesmo do locatário”, esclarece a especialista em direito imobiliário.

A eliminação da burocracia e o acesso rápido ao recurso – seja terreno ou dinheiro – são os principais diferenciais para o empreendedor. Na outra ponta, uma das grandes vantagens ao investidor é a economia tributária, uma vez que os dividendos são isentos de cobrança – embora haja expectativa de que passem a ser tributados, avalia Emília.

Para o tomador do recurso, a SCP nada altera em relação ao pagamento de impostos: “os encargos cabem ao sócio empreendedor e a contabilidade é apartada no tocante à apuração dos lucros daquela sociedade, ou seja, para distribuir o lucro com os sócios investidores, é feita uma contabilidade separada”.

Por não exigir registro em junta comercial ou cartório, o instrumento blinda o investidor de qualquer publicidade, isentando-o de responsabilidades trabalhistas ou junto aos clientes, fato que incentiva a injeção de recursos no setor. “Isso traz uma segurança bem maior para o investidor porque ele fica realmente escondido/oculto”.

Prevista no Novo Código Civil brasileiro, a SCP dispõe com muita liberdade sobre os termos negociais do acordo: a remuneração do investidor pode ser decidida caso a caso e não há limite no valor a ser captado pelo empreendedor.

Normalmente, a SCP não substitui outras fontes de captação, explica Emília. “O fato de haver uma permuta não exclui a figura do financiamento bancário para a construção. Há vários custos em um empreendimentos e as origens de captação podem ser diferentes. A SCP é geralmente complementar, por exemplo, na aquisição de um terreno”, pontua a especialista.

Com escritórios em Recife, Fortaleza, João Pessoa, Manaus, Salvador e São Luís, a Queiroz Cavalcanti Advocacia, através de sua equipe de direito imobiliário, é responsável por estruturar negócios e, com frequência, recorre à SCP por se tratar da solução mais adequada para empreendedor e investidor. “É uma alternativa de negócio e nós a utilizamos quando notamos que se encaixa ao perfil daquela operação”, completa Emília.

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