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Artigo

Simplificando o acesso ao mercado de capitais para o setor imobiliário

Por Gabriel Giani, vice-presidente comercial da Captalys

Agosto/2020

Ao longo dos anos, o setor imobiliário brasileiro acabou desenvolvendo certa dependência dos bancos públicos e privados no momento de buscar financiamento para seus empreendimentos. Essa dependência se deve a diversos fatores, como a utilização dos recursos dos correntistas depositados em poupança, ou do FGTS, para empréstimo via SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), com os bancos atuando como agentes financeiros dessas linhas, além do acesso e a capilaridade física dessas instituições nas regiões do país.

Avançando algumas décadas, as primeiras operações de securitização de recebíveis imobiliários foram o ponto de partida do relacionamento entre o mercado de capitais no Brasil e o setor imobiliário. De forma simplificada, podemos descrever o mercado de capitais como um mecanismo de distribuição de valores mobiliários que tem o objetivo de gerar liquidez aos títulos emitidos pelas empresas e viabilizar o seu processo de capitalização.

As empresas que escolhem utilizar este mercado ao invés do sistema bancário para se financiar podem encontrar alguns desafios pela frente no início, mas certamente irão colher os frutos e evoluir rapidamente na sua gestão organizacional. Quem adquire os créditos gerados pelas empresas – ao contrário dos bancos, que intermediam os recursos aplicados pelos correntistas e o capital emprestado – são os investidores diretamente. Essa maior proximidade com o financiador final também propicia, normalmente, um amadurecimento por parte da empresa, que utiliza o feedback “do outro lado do balcão” para guiar a melhor forma de organizar suas informações e até tomar decisões comerciais futuramente.

No cenário atual, com a taxa básica de juros da economia em patamares historicamente baixos, o mercado de capitais ganha um protagonismo ainda maior junto às empresas do setor imobiliário que buscam liquidez. A dificuldade de competir com as taxas de juros dos bancos, muitas vezes subsidiadas ou que contam com recursos direcionados (por exemplo, da caderneta de poupança e do FGTS) já não é um limitante, e a escolha de qual tipo de operação realizar passa a depender do conhecimento sobre as opções disponíveis e os prós e contras de cada uma.

Engana-se quem pensa que o mercado de capitais conta apenas com a securitização de recebíveis por meio da emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para oferecer às incorporadoras e loteadoras.

Na Captalys, entendemos que um dos diferenciais oferecidos aos nossos clientes é justamente a simplicidade das soluções de crédito, que foram moldadas justamente para atender as necessidades do setor.

Um bom exemplo é a operação de Cessão de Recebíveis Imobiliários, na qual utilizamos toda a estrutura de tecnologia da casa, com sistema proprietário desenvolvido, para internalizar grande parte dos custos operacionais que em uma securitização teriam que ser pagos pelo cliente. Além disso, essas operações são adquiridas por nossos próprios investidores, através dos Fundos de Investimentos.

Sem a necessidade de distribuição de CRIs ou outros títulos similares para vários investidores, também possibilitamos que nossos clientes gastem menos com custos como rating, registro na CETIP, comissão de distribuição etc.

Podemos observar essa comparação de forma didática no quadro comparativo abaixo (valores médios e em R$):

Como se pode observar, essa simplificação de estrutura acaba refletindo positivamente na taxa efetiva final da operação (taxa all in), no prazo mais curto de desembolso e em uma experiência ao longo da operação menos complexa.

Desta forma, todos saem ganhando: investidores e tomadores do setor imobiliário, que contam com mais uma importante alternativa no momento de buscar liquidez ou se financiar através do mercado de capitais.

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