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Alta nas vendas melhora desempenho das operações estruturadas

Durante o isolamento social, incorporadoras precisaram ser mais agressivas nas políticas de retenção

Henrique Cisman

23/10/2020

Os ótimos números de lançamentos e vendas observados no 3º trimestre do ano ajudaram a melhorar o desempenho das operações de financiamento imobiliário estruturadas junto ao mercado de capitais. Nos últimos três meses, as incorporadoras conseguiram aumentar o número de negócios concretizados, normalizando os fluxos nas carteiras de recebíveis.

Para Rubens Costa, COO da Conveste Serviços Financeiros, isso só foi possível, dentre outros fatores, devido à reabertura da economia, já que boa parte da carteira de clientes é formada por trabalhadores informais, os mais prejudicados financeiramente com a paralisação da maior parte das atividades.

Segundo o especialista, nos primeiros meses de isolamento social, a inadimplência e os distratos naturalmente aumentaram; isso, aliado à queda no volume de vendas, testou a robustez das operações estruturadas. “As carteiras permaneceram muito estáveis. Considerando as operações pulverizadas, todas se comportaram de forma parecida. Claro que o desempenho melhorou com a reabertura da economia, mas mesmo antes, nenhuma operação apresentou risco de default”, afirma Costa.

Isso porque, conforme explica o especialista, as estruturas já consideram determinados níveis de inadimplência e distratos, de modo que a operação consegue superar sem maiores problemas alguns “soluços” no caminho. 

“Sempre existe essa conta, mas é importante haver um fluxo de vendas para que o número se equilibre. No início da pandemia [no Brasil], o desempenho caiu em todas as carteiras porque os distratos até se mantiveram em níveis semelhantes, mas as vendas despencaram”, explica Costa.

“De três meses para cá, as vendas cresceram. Um ponto importante é que as políticas de retenção ficaram muito mais agressivas. Foi muito comum oferecer uma série de alternativas para o cliente não distratar. Assim, embora a quantidade de solicitações tenha disparado, o volume de distratos efetivos não cresceu tanto em função dessas políticas de retenção”, completa o COO da Conveste.

Comportamento da inadimplência e demanda atual

Hoje, os dois principais segmentos monitorados pela Conveste são os loteamentos (25% da carteira) e as multipropriedades (quase 70% da carteira), ambos carentes de linhas bancárias para financiamento. Segundo Rubens Costa, a situação foi distinta em relação à inadimplência em cada um deles. 

“No primeiro momento, quando a pandemia começou, houve queda em tudo, mas os menos afetados foram os loteamentos. Como também temos na carteira prédios residenciais (incorporação vertical), vimos que o real estate, de modo geral, apresentou um comportamento melhor”, conta o executivo.

“A multipropriedade, como é segunda moradia, tem um caráter de lazer, e é a primeira despesa a ser cortada em momentos de incertezas. Ou o adquirente distrata ou deixa de pagar, negocia o plano. Foi o que aconteceu no primeiro momento”, contrapõe.

Com a reabertura das cidades e dos hotéis, entretanto, o segmento foi o que mais reagiu. “De agosto para cá, o volume de vendas aqueceu bastante”, afirma Costa.

Apesar do cenário descrito, as taxas de inadimplência acumulada nos empreendimentos de multipropriedade costumam ser mais baixas na comparação com os loteamentos ou prédios residenciais, uma vez que a rotatividade é maior. “As políticas e as réguas de cobrança são diferentes. Na multipropriedade, o distrato ocorre muito mais rapidamente do que nos loteamentos”, afirma o especialista.

Assim, a taxa média de inadimplência acumulada nas carteiras de multipropriedade atualmente varia de 3% a 7%, enquanto nos loteamentos ela fica entre 12% e 18%. “Importante salientar que essas taxas são consideradas saudáveis e não prejudicam a operação. Geralmente, carteiras com inadimplência mais alta, embora deixem de receber um percentual maior, no mesmo mês contam com antecipações ou recebíveis que estavam em atraso”, diz Costa.

Diante da retomada mais acelerada que o imaginado inicialmente, a demanda dos empreendedores continua elevada, com um cronograma cheio de lançamentos previstos e outros que foram adiados no 2º trimestre, segundo o COO da Conveste.

“Do lado dos investidores, o apetite também é cada vez maior, até em função da Selic. Vemos a busca de securitizadoras e gestoras de fundos por novas operações. Para nós, não houve um mês sequer sem operação, então mesmo com essa crise, está tendo volume. Os dois lados estão aquecidos”, encerra Rubens Costa. 

Foto: mohammed_hassan/Pixabay

 

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