Dezembro/2020

É verdade que, na Europa e no Japão, os investidores têm convivido já há alguns anos com taxas de juros negativas (Japão: -0,1% a.a., Suíça: -0,72% a.a.). Aqui no Brasil, a taxa básica de juros Selic está em 2,00% a.a., mínima da série histórica. São poucos os países do mundo com juro real no campo positivo, isto é, ao colocarmos na conta os efeitos da inflação.

Não deixa de ser verdade, também, que as taxas para compra de imóveis também estão mais baratas. No Itaú, por exemplo, é possível tomar um financiamento de 30 anos para mais de 80% do valor de avaliação do imóvel corrigido pelo rendimento da poupança (hoje em 1,4% a.a.) acrescido de uma taxa fixa de 3,99% a.a.

Mas há opções para os incorporadores financiarem seus projetos por longos períodos de maneira tão barata e disponibilizando poucas garantias?

A primeira falácia é que as taxas de juros negociadas no mercado futuro para os vencimentos mais longos estão nos mesmos patamares das taxas mais curtas. O contrato de Depósito Interfinanceiro com vencimento em jan/2025 fechou com taxa de 6,11% a.a. em 03/dez e o vencimento de 2027 projetava taxa de 6,90% a.a. na mesma data. 

Essa diferença ocorre porque os agentes de mercado incorporam um prêmio de risco ao longo da curva, hoje alimentado por preocupações com a situação fiscal do país. Daí tiramos que a resposta dependerá do prazo do financiamento (a própria linha de crédito do Itaú supracitada foi criada com um teto de 10,16% a.a. para evitar contratempos para os tomadores em eventual momento de estresse futuro da economia brasileira).

Outra falácia e ponto de atenção é que, ao falarmos sobre Selic, estamos nos referindo a risco soberano, isto é, não consideramos risco de crédito, sendo o equivalente a uma aplicação com altíssima liquidez e acessibilidade, o que não se aplica a ativos atrelados à economia real, na qual estão embutidos diversos outros riscos, sejam eles sucesso comercial de uma empreitada, inadimplência dos compradores, incertezas sobre duração, custos e aprovações a serem obtidas em qualquer processo construtivo, além da fiabilidade do aval dos sócios PF e PJ de um projeto.

Finalmente, as condições dos produtos bancários geram mais uma falácia ao enviesar a análise por causa do fenômeno de venda cruzada: na precificação de um plano empresário, os bancos consideram os dispêndios futuros da carteira de adquirentes com tarifas de manutenção de conta corrente, eventuais cartões de crédito que possam consumir ao entrar para sua base ou mesmo produtos de investimentos que poderão ser ofertados para estes mesmos clientes.

Levando em consideração todos estes pontos, hoje há outras linhas além das tradicionais que podem ser atrativas para o desenvolvimento do setor: são as soluções customizadas do mercado de capitais, moldadas de forma a suprir as necessidades específicas dos projetos. 

A verdade é que elas evitam que a empresa adquira uma bola de neve financeira para a consecução de seu empreendimento ao tomar linhas de crédito genéricas, que, sem garantias, são mais caras e não resolvem os problemas da incorporadora fora do curto prazo.

Imagem: twenty20photos