Eleição presidencial nos Estados Unidos, divergências sobre as diferentes vacinas e quando elas poderão ser aplicadas em larga escala na população, incertezas sobre o rumo fiscal do Brasil, início de mais lockdowns devido a uma segunda onda de contaminações da Covid-19 na Europa. Não são poucos os motivos para que os investidores tenham grande aversão ao risco, mas nada disso parece abalar o movimento de migração de recursos para os fundos imobiliários (FII).

Segundo Raphael Corrêa, especialista da área de Distribuição da Fortesec, estão em andamento mais de trinta ofertas de fundos imobiliários no mercado atualmente, totalizando cerca de R$ 10 bilhões: “A indústria está captada e tem muito dinheiro na mesa para os ativos. É uma boa hora para incorporadoras e loteadoras acessarem o mercado de capitais para obter recurso de dívida e alavancar a taxa interna de retorno dos projetos, pois é um dinheiro mais barato que o recurso de equity, aquele injetado por um sócio, por exemplo”. 

“Hoje, não existe mais ganhos de 1% ao mês com CDI, então o poupador precisa buscar ativos mais rentáveis. O CDI paga atualmente 1,9% ao ano. A média ponderada dos ativos emitidos pela Fortesec remunera o investidor com uma taxa aproximada de inflação + 12% ao ano. Olhando apenas para o cupom, o ativo entrega aproximadamente 6x mais que o CDI, o que faz muito sentido para o investidor”, revela o especialista.

O contexto é muito vantajoso para construtoras e loteadoras, que sempre precisam de recursos para financiar as obras, quitar dívidas mais caras ou mesmo como capital de giro para despesas correntes. “Nunca houve um mercado tão aquecido em busca dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)”, afirma Corrêa.

Para os tomadores, outras duas vantagens ao acessar o mercado de capitais são i) a flexibilidade na estruturação da dívida, adequando o pagamento da operação ao fluxo de caixa do empreendimento e ii) a agilidade na liberação do recurso, que a depender do nível de organização da empresa pode ocorrer em menos de 60 dias. 

“Ao emitir uma proposta para o tomador do financiamento, a operação já foi aprovada por alguns fundos parceiros que já separam parte dos seus recursos para o projeto. Trabalhamos com diversas estruturas de CRIs com o objetivo de casar as melhores opções a ambas as partes – rentabilidade e segurança para os investidores, boas condições de pagamento da dívida para o tomador”, assinala Corrêa.

Tese de investimento

O especialista pondera que desempenho passado não garante resultado futuro no mercado financeiro, mas salienta que é importante entender a tese de investimento dos fundos para manter a tranquilidade em momentos de turbulência tais como os vivenciados agora, principalmente pela incerteza sobre o controle da pandemia. 

“Houve FIIs que saíram do preço de R$ 140 para R$ 70 ou R$ 80 e já retornaram ou estão próximos de retornar aos patamares anteriores ao coronavírus. Houve muito desespero sem fundamento, um temor excessivo de parte dos investidores”, explica Corrêa quando perguntado sobre os impactos que uma possível segunda onda pode causar no mercado de fundos imobiliários.

“É preciso tomar cuidado com o desespero e confiar na tese de investimento porque é uma aplicação de longo prazo. Não se fica milionário da noite para o dia”, completa.

Outro motivo de atenção para os brasileiros quando o assunto for uma segunda onda de contaminação no país é que a curva de contaminação foi mais longa aqui do que na Europa, onde houve um crescimento muito rápido dos casos e uma redução tão rápida quanto. No Brasil, a curva subiu e se mantém acima dos patamares europeus, mas agora está em tendência de baixa, o que contraria a iminência de um novo surto. 

“Sem entrar muito na questão sanitária da Covid-19, vemos que há muitos fundos imobiliários em busca de captação, o que nos leva a crer que ainda haverá muito dinheiro disponível para os empreendedores”, finaliza Corrêa. 

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